1. 1 DLR轻轨及Jubilee地铁线

▲大型轨道交通的兴建

兴建的大型轨道交通与伦敦的城市交通网络相联系， 极大地改善了其可达性， 并对金丝雀码头的商业开发起到了催化作用。

金丝雀码头的城市设计充分把握了这一交通催化要素， 在城市设计方案中将其作为核心与相关交通要素和公共空间进行整合， 成功地避免了轨道交通对城市形态的割裂， 发挥其催化作用， 并增强了空间的活力。

知道为什么可达性这么重要吗？

 

早期建成的轻轨投入使用后暴露出设计运量不足的问题，金丝雀码头作为商业地产开发也曾陷入困境，办公楼出租率仅为60％，并造成开发商OlymPia＆York公司的破产。2000年，另一条大型轨道交通JUbilee地铁线建成，每小时运量为30，000人，直接与伦敦地铁系统相连，为金丝雀地区提供了与中心城区高效、快速的连接，金丝雀码头到伦敦内城的时间仅需8分钟。随着Jub_Iee线的通车，金丝雀码头的办公楼出租率很快上升至99．5％，成为生机勃勃的商业、金融中心。

 

1.2 地下空间体系

对于设置在基地内的Jubilee线地铁站，城市设计也将这一新的交通要素与基地内的既有要素地下商业空间整合在一起，形成以地铁站为核心的地下空间体系， 最大程度地发挥了城市轨道交通强大的催化作用，保持了金丝雀码头开发的持续性。

a. 先加入地下商业

▲地铁站与地下商业街剖面

▲地铁站与地下商业街平面

b. 进一步形成立体空间体系

▶地下商业街作为地下空间的主体，连接地下停车场和其余辅助空间

▶公共活动的空间从单一的地面扩展到位于不同标高的地下商业街，地面开放空间和滨水活动空间

▶步行、汽车、轨交等不同交通方式在不同标高的分层，并以交通结合点整合不同的交通空间

▲地铁站厅地下空间

▲地铁站厅俯视图

c. 设置公共休闲区（地铁站厅顶层作为公共休闲区）：

▲地铁站厅顶层花园

以上逐渐发展出---轨道交通+地铁站地下商业+上部大型公共空间---一套城市立体化系统

2.1 水

金丝雀码头水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东、西侧还有河水环绕。在71英亩的总用地面积中，水面达25英亩，还有25英亩沿河用地。

▲城市设计范围

金丝雀码头的城市设计充分利用了水这一独特的自然要素， 在将其与公共空间和景观、步行体系整合的同时，还将滨水用地与生活娱乐、休闲功能相整合， 达到土地的高效、混合使用。

2.2 历史轴线

伦敦古城区---伦敦塔桥---金丝雀码头---千禧穹庐 形成一条空间轴线

▲历史轴线图

伦敦城市的历史与码头区的历史在金丝雀码头的用地相叠加， 共同形成了内涵丰富的历史文化资源。金丝雀码头的城市设计在外部空间和景观意向的设计中充分整合了这一要素。

定位：商务金融中心

规模与开发过程

在由SOM所做的金丝雀码头城市设计中，71英亩的用地被划分为2 6个地块， 其中三个地块建设地标性的超高层办公楼， 其余为中、高层办公建筑和酒店。

▲分期建设

西萨·佩里的选择：现代+传统

以大型的结构性开放空间作为整体形态的构架，并以轴线组织开放空间（开放空间2个：中轴线开放空间和地铁站上的公共广场）。

4.1  清晰的轴线

建筑围合的横轴与地铁竖轴组成整体结构

▲清晰的轴线

建筑组团与广场的围合

▲组团与广场的围合

4.2 水系重塑

结合整体的空间布局进行填埋和开挖。重塑水系的重要原则是强化新的空间本身和水的整合

4.3 其他

规则矩形的用地

对称的建筑布局

形体规整的建筑

方格网道路

大型结构性开放空间

。。。

最后

你知道成功的原因了吗？

1. 正确的功能定位：当时伦敦内城传统的金融中心Bank为防止历史特质被破坏受到严格的开发控制，难以提供最先进的、适合现代商务办公需要的开放式大面积建筑空间，而伦敦作为全球金融中迫切需要新的适应城市发展的功能空间

2. 大型轨道交通：解决了它与城市交通体系的阻隔，以及LDDC为开发所提供的良好条件，土地、基础设施、优惠的政策

3. 整合要素：金丝雀码头的城市设计对复杂、多变的城市各要素，一如轨道交通、自然、历史等要素的准确捕捉和整合所创造的高品质城市建成环境，对资本和人流具有强烈的吸引力，这也是开发成功的关键，同时，金丝雀码头的成功也说明了城市设计在大型城市开发中所具有的积极作用。

　   一个商业项目的开发，可以从自身品牌定位、所服务的区域、竞争对标项目等多种不同的视角去看待、分析和推动。对于处在较大规模中央商务区的商业项目而言，做好与核心商务功能的协调发展，是这类商业项目成功的关键。

　　伦敦的新金融中心Canary Wharf，是在伦敦城东边一片废弃的工业码头上建立起来的全新金融商务功能区。从上世纪八十年代发展至今，已经形成一个核心区建筑面积超过160万平方米的功能建筑群，并还在不断扩展。在这里，围绕伦敦金融管理局集聚了摩根士丹利、花旗集团、汇丰银行、巴克莱资本、摩根大通、瑞士信贷、汤姆逊路透等一大批金融机构总部，超过10万名金融或相关行业精英在此工作，足以与发展了数百年的伦敦金融城并驾齐驱，且逐步后来居上，成为全球范围近三十年来，新兴中央商务区开发建设的典范之作。       

Canary Wharf的商业部分，定位十分清晰，主要是从服务高端商务人群出发，以配套功能为主。随着这个区域办公规模的不断扩大，以及周边居住人群的日益增多，整个商业业态持续得到完善丰富，已经成为伦敦东区具有目的性消费特征的重要商圈，并为进一步提升Canary Wharf的商务集聚能力起到了很好的推动作用。目前，在Canary Wharf公司统一管理下的商业面积约8万平方米，近300家零售、餐饮和生活服务类店铺、3家超市、3家健身俱乐部、4家医疗服务中心，以及多个室外活动场所。

这些商业设施，除了较为集中的4家购物中心外，多是通过各种地上地下的连接通道，形成一个四通八达的商业连通格局，把办公楼、地铁站/轻轨站、公共空间串联起来，这就为办公楼内繁忙工作的白领人士提供了极佳的便利性，也为商铺带来了大量有效客流。这种良性互动，也逐步使得市中心的高端品牌商户慢慢认识到Canary Wharf区域的商业价值，纷纷愿意来此开店，又推高了这一区域的品牌定位。

总结Canary Wharf商业部分的发展历程，主要有几个关键因素上的策略：

　　1.坚持统一开发、同步发展，保证了区域商业布局的完整、协同。即使在Canary Wharf初期发展出师不利、公司面临破产的情况下，仍没有将区域资源分割出卖了事，而是通过资产债务重组，伴随办公物业的一步步成熟，同步推进商业运营，换来目前办公商业的全面辉煌。

　　2.注重业态的持续演进、完善。起步阶段，完全围绕商务人群的基本需求，稳健务实，逐步培养出这些商务人群区内消费的习惯。在商铺走旺后，又不失时机地引入伦敦西区的高端品牌，全面覆盖日常需要、休闲娱乐和奢华消费，成为伦敦新的时尚消费目的地。

　　3.利用商业设施，做好互连互通，最大程度实现商业服务的便利性。通过地下商业连通，以及与交通枢纽的衔接，将商业设施和公共空间的交通功能、社交功能、遮蔽功能等紧密结合起来，使得各类人群确实感受这些商业服务的丰富多样、唾手可得，激发消费欲望。

　　4.充分利用本区域统一规划、大师雕琢的高层建筑群，形成伦敦市区独具特色的现代建筑景观，一改英伦传统中冰冷严肃的银行集聚地形象，并结合建筑间友好、流畅的公共环境，创造出轻松、明快、强调互动感受的商圈气氛，吸引游客到来、增加驻留时间、丰富消费体验。

　　5.充分利用轨道交通的作用，不断创造新的商业导入节点。每次新的线路开通，都会成为Canary Wharf商业改观的新机遇。不仅做好区域内商业设施布局的调整配置，更好地发挥商铺利用效率，而且充分考虑轨道引入人群的需求特征，最大限度地延展本区域商业的辐射范围，构成一个广纳八方的商业中枢。