2013年，已经加入绿景5年，时任绿景集团副总裁兼绿景资产管理有限公司总经理的陈铁身，在接受媒体采访时曾表示，商业地产经营是绿景重要的业务板块，（绿景）除了自建项目还会考虑通过兼并收购或者重组的方式来扩大经营规模。

“未来三年，深圳将开6家佐阾，每半年就将开设一家”

 

“希望绿景未来以“佐阾”这个产品线为主线，把持有业务增加到500万平方米左右再运营的持续性质业务的规模。”

以及——未来十年，绿景运营的商业地产面积增至235万平方米，收入破百亿。

截图来源于联商网

而2014年，陈铁身在接受采访时又表示：

“未来5-10年，绿景集团将在全国布局30家佐阾系列购物中心，商业面积逾150万平方米。”

当然，陈铁身可能没想到的是，他给绿景定下了“十年磨一剑”（收入百亿），自己却先“磨”没了——2017年，陈铁身请辞，随后加入了汉京，接班的是集团二代黄浩源。

而后，绿景出现在公众视野内更多的则是其在白石洲旧改上的进度变化，商管方面愈发低调，仿佛消失了一般。

今年，绿景终于有了动静：跳票多年的绿景佐阾红树林购物中心预计将会在12月26日开业。“蛰伏”多年，绿景即将推出的购物中心进度如何？笔者近日实地前往，了解项目的最新情况。
 

现场多处围挡，外立面已完工

官方联合商户、社区举行招聘会

从下沙站C出口后步行不到10分钟就能到达购物中心，目前项目内商户正在进行繁忙的招聘活动。由于我们抵达时已经接近晚饭时分，当天的招聘活动已经结束。从现场招聘的牌子来看，参与招聘的品牌达到82家。包括华润万家、KIDS FIT、粤佰家等。

目前，地面上有许多围挡，基本以餐饮、茶饮、咖啡店为主。

从官方公众号上可以得知，本次招聘活动为绿景佐阾红树林购物中心、绿景佐阾红树林商户和沙嘴社区携手举办，举办时间将持续至12月5日。

项目整体不大，基本上花半个小时就能绕一圈走完。尽管天色已晚，但仍能看到少数施工人员正在进行作业。我上前询问现场施工方项目的开业时间，对方只是表示会在12月开，具体时间并不清楚。

从门口向内望去，内部仍然处于装修阶段，很多地砖尚未铺设，部分区域甚至接近毛坯状态。

走到购物中心门口，这里是绿景规划的一块小广场，广场上不时有三三两两的孩童抱着篮球、滑板在广场上玩耍。

目前，属于绿景红树湾壹号的写字楼底商已经开业，绿景佐阾红树林购物中心的外立面幕墙也已经全部完工，届时能否赶在拟定的时间点开业就让我们耐心等待。

周边不缺高端消费力

仅有一家旗舰店，品牌整体比较普通

根据官方公众号目前释放的品牌信息，品牌整体调性比较亲民，在首店/旗舰店方面有万里目少儿成长中心深圳旗舰店。

官方介绍里，万里目少儿成长中心专注于0-9岁少儿全品类素质教育，涵盖运动、艺术、表达、思维等多领域。目前拥有七大品类——美术、乐高、芭蕾、篮球、足球、网球、游泳，致力于为中国家庭提供一站式素质教育服务。

除此之外，基本就是一些网红餐饮、茶饮店、数码店、少数美妆集合店和部分零售及生活配套品牌，整体符合绿景佐阾红树林购物中心的社区商业定位。

事实上，项目周边客群本身是不缺消费力的。

绿景红树湾壹号住宅2018年开盘，均价接近10万元/平。2019年4月加推一栋大户型，总价1500万起。

不过从区位上讲，绿景佐阾红树林购物中心位于福田大金沙旧改片区内，旁边就是沙嘴村。即便项目本身自带高端客群，片区整体面貌也还是偏老旧。待未来片区整体旧改逐步推进，购物中心也存在品牌上调的空间。

在距离项目不到2公里的地方就是商业体量达到10万方的京基KKONE，其整体定位也要高于绿景佐阾红树林购物中心。更不用说未来的中洲湾C FUTURE CITY、中洲滨海华府的商业等。在购物中心遍地的福田区，消费者的选择很多。无论是招商还是运营，如果没能做到差异化，很难吸引到足够的客群。这一点，可能需要等待开业后的绿景来给我们答案。

去年6月，独角Mall曾经实地探访过项目进度，彼时外立面就已经完工。当时我们的探访结果是“里面还有装修的声音，外面还在围挡”。

根据公开资料显示，2012年，绿景佐阾红树林购物中心曾计划于2015年中旬开业。

图片来自赢商网截图

到了2014年绿景落子化州时，口径又变成了2016年推出。

图片来自赢商网截图

时节如流，如今6年过去了，看现场招聘会的架势，这次应该是要来“真家伙”了。

营收增速大降，项目推陈出新缓慢

2020年绿景中国年报曾指出，目前集团持有商业物业项目超过25个，全年出租率为93%，而2019年为97%。来自商业物业投资与运营的收益约为6.2亿元，相较2019年录得0.2%的“慢增长”。

截图来自2020年绿景中国年报

不过，考虑到2020年上半年疫情影响，且上半年收益较2019年同期甚至有所增长的情况，这个成绩虽然不理想，但也并不容易。

而在今年的中期报告中，绿景集团在商业物业投资与运营上的收益略有进步，录得约3.3亿元，同比增长4.4%。按照这个趋势，今年增速将会比去年有所提升。

统计2016年至今绿景集团在商业物业投资与运营上的收益后，我们发现，2018年收益增速突然下降，2019年再次提升，然后就是2020年的疫情重创。

与此同时，和在收益上录得“微量”增长同样引人注意的，是从2013年至今，绿景在商业版图上“龟速”扩张。

从2013年5月1日深圳佐阾香颂购物中心开业以来，绿景佐阾购物中心系列已开业或待开业的项目共计8个 。

已开业的项目包括绿景佐阾香颂购物中心、绿景1866佐阾荟、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景佐阾国际花城购物中心、绿景佐阾锦华购物中心、绿景佐阾越溪购物中心（前三个在深圳）。另有绿景佐阾红树湾壹号购物中心和东莞绿景佐阾购物中心尚未开业。

8年，绿景在深圳一共开了3个项目，还有1个马上开。

关于绿景佐阾红树林购物中心推出速度慢，绿景官方也曾有过表态。今年1月，绿景资产事业部总裁助理张勇在接受采访时表示，绿景佐阾红树林购物中心曾“数易其稿”，光是在装修风格上就“改了三次装修风格”，要锻造“精品社区商业”。

而从官方公众号得知，项目将把“红树林自然印象引入室内，以生态共生、休闲体验及快乐或生活为理念，倡导‘自然亲和，社群共享’的生活方式”。

玻璃天幕+弧角窗设计

此前，张勇也阐述过绿景佐阾购物中心未来在运营方面的发力点：

绿景将聚焦场景塑造和社群营销，通过社群营销与消费者进行沟通与互动，进而撬动消费大市场，通过运营和营销创新,让实体商业未来发展更加个性化和精准化，并提出“两个重构”。

包括“ 重构人的关联链接”：重视与顾客建立包括空间关系互动、体验场景互动、社交媒体互动；

“ 重构产业+商业运营生态链”：就是整合地产、社区、写字楼、酒店等资产客群，构建一个“产业+商业”的大会员平台，让更多的客群渠道相互转化受益。

二代接班，绿景越发低调

上任后的首座购物中心能否开业顺利？

现在，截止2021年6月30日，绿景包括NEO和佐阾两个品牌在内，一共只有10个项目，总建筑面积831326平方米。

营收方面，如果按照今年年中报告的4.4%增速计算，绿景今年全年在商业物业与经营上的收益也才不到6.5亿元。想要达到当初定下的100亿元目标，那增速非得冲到1445%去。

这个从陈铁身时代就规划的购物中心历经“改朝换代”，从2012年“计划”到现在，整整9年。

希望这次，绿景能“磨”出一桩好事。