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南京路商圈,隐藏了哪些城市更新的升级密码?

字号+ 作者: 派沃设计 来源: 派沃设计 2021-11-03 我要评论

随着商业地产从增量向存量市场进行过渡,曾经摊大饼式、粗放型城市商业扩展之路遭到了摒弃,内涵型、年轻化......成为城市商业开发的关键词。

 
随着商业地产从增量向存量市场进行过渡,曾经“摊大饼”式、粗放型城市商业扩展之路遭到了摒弃,“内涵型”、“年轻化”......成为城市商业开发的关键词。
 
其中,城市更新正是经过对老旧项目的综合改造,对片区的产业激活和价值重构,成为提升城市竞争力、满足居民理想生活的城市发展新趋势,同时也是国家民生改善和经济增长的新引擎。
 
 
有着“魔都”、“东方巴黎”之称的上海,也是国内商业风向的风向标城市之一。
 
其中,占据优越地理位置,城市时尚标杆项目层出,有着百年发展之久、尽显上海繁华的南京路步行街商圈,也曾面临着与时代脱节的困扰。
 
在经历了多个项目的改造更新后,更是重新迎来一座拔地而起的城市新商业商圈。
 
 
 
 

01

 
南京步行街商
发展历程史
 
南京步行街素有“中华商业第一街”之称,全长5.5公里。
 
  • 南京路起源于1851年,1865年正式定名为南京路。20世纪30年代,南京路商业达到空前繁荣。

     

  • 改革开放后,南京路商业街的购物环境不断提升,并通过霓虹灯工程,让南京路有了“中华灯光第一街”的美称。

     

  • 1999年南京路改造成全天候步行街,东起河南中路,西至西藏中路,全长1033米,中段部分开辟世纪广场,形成独特的街心广场文化。

     

  • 2019年,上海南京路步行街开街20年,黄浦区对南京路步行街开展东拓、西融、北转、南联四大工程,推动南京路商圈由条形向块状转变。其中,东拓段近500多米路划分成三大特色分区:休闲漫步区、品味经典区、时尚购物区。

 
 
据相关数据,在2019年,南京路步行街客流量就突破2亿,并汇集了4600+优质品牌。
 
如今的南京路商圈主要指东起外滩、西迄延安西路约5.5公里繁华商业街区,日平均客流量高达60万。(上海市级商圈客流密度,南京路商圈名列前茅。
 
 数据图片来源于:赢商大数据
 
集结新世界城、第一百货、永安百货、时装商店、上海世茂广场、来福士广场、 宏伊国际广场、 置地广场、新世界大丸百货、上海悦荟广场、上海恒基名人购物中心、外滩中央等近20个商业项目,更集聚了KAKAO FRIENDS、niko and…等众多旗舰店、网红店。
 
继西侧三大商业体完成升级改造、东拓街区正式开街后,南京路步行街中段也将迎来多个商业体的焕新升级,助力商圈更加年轻化、潮流化,意味着这条百年南京路传统商圈开始了新一轮征程。
 
 
 

02

 
传统老商圈开始转变为
新潮年轻聚集地
 
南京路步行街城市更新项目的改造成果,无论是西段三大商业体,还是东拓街区,都为该条商业街不断注入焕新生命力。
 
  • 第一百货商业中心

 
第一百货老楼,其前身是著名四大百货公司之一的大新公司,2017年,开启了营业以来最大一次调整更新。
 
在品牌业态上,更新了近70%的品牌,引入adidas亚太最大品牌中心、奈雪的茶上海首店等品牌,并更名上海市第一百货商业中心。
 
 
最大亮点就是将长72米、高43.7米、单边悬挑15.4米的悬臂式挑棚轻盈地覆盖于第一百货商店(市文物保护单位)、一百商城、东方商厦之间,形成立体连廊凌空交织、交通与商业空间互联互动、不同历史时期的建筑特征共同呈现的多功能公共空间。
 
并通过多条跃层飞梯、空中连廊串联改造完毕,让消费者在不同的商区之间无缝对接,轻松逛街。
 
 
  • 上海世茂广场

 
上海世贸广场是由之前的百联世贸国际广场改造而来的,改造后的世贸广场重新梳理建筑内外流线,还根据消费者客群规划match验路径以“城市歌剧院”的形象主题和“魔都潮流枢纽”的定位重新创造了一个开放的公共空间,为上海城市生活注入了新的活力。
 
 
在建筑外侧,一组飞天梯犹如红毯让人眼前一亮,将南京东路上的游客直接送至世茂广场的三层平台及主入口,在品牌布局中,引入了NIKE旗舰店、M豆巧克力世界亚洲首家旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店等一批有影响力的旗舰店、概念店及首店品牌,成为潮流人士必逛商场。
 
 
  • 上海新世界城

 
2019年3月起,上海新世界城开启改造。这是新世界城自1995年重建开业以来,最大规模的商业调整,尽显差异化的同时,也旨在增强可逛性与体验性。
 
经历9个月的改造,带来了近400家新入驻品牌,涵盖多个新品店、首店、旗舰店、集合店,及室内攀岩、室内滑冰等新潮体验店。
 
 
  • 东拓”街区的改造

 
“东拓”街区,不仅实现了步行街伸至外滩的物理意义延伸,商业业态也发生了“翻天覆地”的比变化:
 
华为全球最大旗舰店、韩国知名IP品牌KAKAO FRIENDS中国内地首家线下旗舰店、安踏奥运主题旗舰店等特色门店均落户于此,同时,考虑到来这里的旅游客群,善道米店、三阳手作店、黄隆泰潮品花茶店等老字号也迎来了面貌焕新。
 
这条约495米的延伸段,首店与老字号在此交相辉映,自西向东划分为三个各自特色鲜明、风格迥异、好逛好玩的商业区域。
 
 
  • U479--夜间、潮流新风尚

 
由原新世界港湾改造而成的U479,给南京路带来两股新风尚:白天,这里是流光溢彩的潮流体验;黑夜,则是以“潮、乐、享”为特色的月色经济。
 
 
体量1万㎡的U479有13个楼层。地下电音酒吧台、秘密语法场,一楼的音乐视觉交互空间,四层空间的心脏供销社、机能脉络站、神经强化室等,以开源的形式相互联动,是年轻人社交的新体验。
 
5~7层的餐饮;8~12层包括KTV、Live Bar、SPA等“潮、乐、享”业态,打造夜间全域目的地。
 
 
在空间场景层面,整体偏复古潮流刻意没有采用明亮的灯光或者镜面来拉伸空间感,因本身局限性尺度略显“局促”,但不妨碍其持续释放“年轻力新青年文化”的魅力,成为魔都夜生活潮流社交新地标。
 
 
  • 外滩中央广场

 
今年9月28日,在上海南京路步行街东拓一周年之际,外滩中央广场内庭全新亮相。
 
由中央大楼、美伦大楼、新康大楼和华侨大楼这四幢历史保护建筑构成,是外滩“第二立面”城市更新的标志性项目。
 
 
内庭开放后,将作为连接四幢历史建筑的核心空间,通过提供多元化功能与多样化业态,形成独树一帜的商旅文体验空间以及城市场景化社交空间。

外滩中央广场汇聚了乔丹品牌旗舰店、皮爷咖啡、米其林餐厅喜悦8号、林肯爵士乐上海中心、HAYDON全球高端美妆零售品牌-上海首店、Top Toy全球潮玩集合等在内的首店、旗舰店以及体验店。
 
 
为了持续释放南京路的强大商业活力,位于南京路中段的世纪广场及其北侧商业:世纪广场、春申江大楼、三星大楼、真老大房食品等商场也在积极进行项目升级。
 
华联商厦将引入潮流年轻的新兴业态,形成新生代消费客群的集聚地;时装公司、永安公司将在百年历史建筑的基础上,重新定位规划,打造融合商业零售、餐饮美食、生活方式、文艺活动、文化策展的复合型业态商业体。
 
 

03

 
从南京路商圈改造来探寻
城市更新的升级密码
 
无论是南京路步行街西侧三大商业体的改造升级,还是东拓街区的开街,无不体现该条商业街对于年轻群体、未来商业的重视。
 
近几年来,南京路步行街的客群也出现较大变化,在南京路商圈的人群画像中,25-34岁的占比最高,为40.76%,高于全城均值。
 
项目在改造时,或是瞄准Z世代,打造年轻化、圈层型的文化娱乐地标,或是在百年历史保护建筑所特有的历史积淀基础上,联动多元创新元素打造现代复合型商业空间;或是在老建筑原有风格上增加穹顶、拱廊等建筑新元素,增强户外体验游逛性。
 
 
据相关资料,2014年至2019年期间,南京东路步行街品牌进行了大幅度更新,品牌替换率接近70%,其中首进上海及南京东路商圈的品牌商户占比约达30%。
南京路耐克旗舰店销售位居全球第一,阿迪达斯、周大福、丝芙兰、ZARA、乐高、斐乐等品牌销售位居全国前三位,还有众多品牌单店、单柜销售额位居上海市首位。
引进热门国际化品牌以及旗舰店、首入店、概念店,以迎合消费者需求,“年轻时尚”成为了这条老商业街的新标签。
 

 
在打造商圈活动时,则是选择凸显年轻、时尚、设计、潮流的营销类型,以吸引年轻群体到来。
 
南京路步行街在去年举办了“笑出色彩、由心而生”商圈艺术展、玩转“战·星世纪”商圈电竞赛、上海时装周 x 天猫风尚大选、 “bilibili 集势夜”等活动,还推出魔都首个商圈AR 导游导览 app“玩转南步街”,联合商家打造“AR 寻宝大作战”的趣味线上活动,十分有趣味。
 
今年,则是举办南京路步行街商圈首届招商推介大会,以及瑜伽节、街舞大赛、商圈电竞赛、艺术节四大主题活动,链接年轻人喜爱的文化潮流IP,打造全新的新潮氛围。
 
 
 

04

 
写在最后
 
近年来,城市更新一直是地产圈的一个热词,然而,众所周知,存量改造也绝非易事。
 
围绕着存量资产如何定位、改造、运营从而更大化内在价值成为各方探索的焦点。
 
存量商业想要打造“人流发动机”、想要持续生存,关键是要了解消费者的基础需求和变化趋势,对商业趋势有前瞻的敏锐度,从而做到脱颖而出。
 
图片及素材来源:赢商大数据/澎湃新闻/商赢网华东站/中国经济网/华东商业地产汇/赢商云智库/凤凰网房产/项目官方平台/网络,内容仅做分享,不具有任何商业用途,侵删。

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