武汉将开22家新mall，SKP、长江中心...个个都是重_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

来源 | 赢商云智库（ID：sydcxy2014）

作者 | 陈晶

图片来源 | 项目官方渠道

编者按

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，武汉篇。

兔年春节，解封后的第二个消费旺季。期间武汉共接待游客881.35万人次，同比增长25.17%；江汉路、武展、街道口等多个重点商圈游人如织；商超、餐饮、酒店、旅游行业消费“火爆”。

复苏春风吹向各行各业，市场预期逐步向好，武汉商业发展信心继续提振。而恢复的信号早已显现，2022年武汉全年地区生产总值（GDP）18866.43亿元，同比增长4%，重回经济总量全国第八。

这一年，武汉着力创新消费场景、打造消费品牌、提升消费品质，以火热的消费活力为经济发展注入强劲动能。新店、首店、首展纷纷抢滩，新开购物中心丰富武汉商业，老牌商业体转型焕新升级武汉商业。

本文以商圈、项目、品牌视角，复盘武汉商业2022年发展情况，展望2023年趋势。

第18届中国商业地产节将于5月在广州举办，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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武汉商业市场回顾

// 存量/增量：存量全国第九，增量领先华中

2011-2022年，武汉商业稳中向好，一路高歌猛进，3万方以上购物中心体量存量逐年攀升，连续两年新增量突破百万方，到2022年已超过1143万㎡，位居全国第九。

2022年，武汉新开业购物中心和商业街区共计16个（商业体量≥2万㎡），处华中领先地位，为近三年最高值，且超过2019年新增项目总数和总体量。

2022年，亦是连锁经营企业加速布局的一年。武汉对大型商业企业吸引力增强，大悦城控股、华润万象生活、龙湖、万科、越秀等优质企业纷纷涌入，提振消费信心，拔高商业级次。

武汉大悦城，是大悦城控股的武汉首秀，也是去年武汉首个开业项目，体量13.6万㎡，定位“新光谷青年引力场”，打造城市社交打卡新地标。开业之初，武汉大悦城共引进270家品牌，凭借五大主力店、30%区域首店，实现了对区域商业的焕新升级。

华润置地在华中布局的首座重奢万象城——武汉万象城，引进400余家品牌，其中33%为品牌首店/旗舰店，是武汉2022年首店进驻最多的商场。项目特别打造的国际美妆长廊Beauty Gallery，吸引了GUCCI美妆、海蓝之谜、莱珀妮、赫莲娜等20多个高化美妆品牌入驻。

在外地企业大举进驻武汉，抢占商业份额之时，本地商业巨头也抓紧疫情休整期提升竞争力，借助多年扎根武汉的经营，或是加速焕新升级原物业，或是开新商场跑马圈地，扩大规模及影响力。

武商集团旗下武商梦时代，凭借80万㎡超大体量，超越迪拜MALL，刷新全球纯商业最大商场记录。项目定位“以家庭欢聚为主题的社交平台”，倡导城市中心“微度假”的生活方式。云集600+品牌，打造了40+国际美妆专业矩阵、3000平方米沉浸式美食社交空间“楚风汉味”，引进了落差16米的真·滑雪场，以及拥有过山车的迷你欢乐谷，马术俱乐部、卡丁车赛场，高尔夫球馆等体验业态。

新开业的武商梦时代

运营20余年的新鲁巷广场升级为中商世界里（光谷），创新融合绿色、人文、智能等现代设计语言，营造出更适合“游逛”的场景体验。同时，根据定位“逸趣生活家”，全面升级业态调整，引入黄金珠宝、国际护肤、服装潮牌、新能源汽车、美发沙龙、运动健身、轻餐小食、咖啡奶茶、连锁餐饮等多个品类，提档光谷消费升级。

焕新后的中商·世界里（光谷）

// 商圈发展：核心商圈示范效应凸显、新兴商圈方兴未艾

赢商网发现，武汉主城区已形成7个市级商圈和25个区域商圈。

商圈，越成熟的商圈，往往拥有更高密度的商业体。据统计，7个市级商圈集中了全市40%以上的商业项目，且项目数量排名前5名的武展商圈、江汉路商圈、街道口商圈、CBD商圈、光谷商圈，消费热度受广泛认可。

被称作“华中第一商圈”的武广商圈，汇聚11家购物中心（独立百货），业态结构丰富，能满足不同消费人群的需求。2022年，武广商圈主要购物中心不断提档升级，焕新消费场景，引进首店品牌，市场影响力和消费吸引力持续扩大，引领示范效应凸显。

如武商MALL·国广扩大国际二线名品、轻奢潮牌阵容，如湖北首家苹果直营店，提档品牌级数；

武商MALL·武广加大女装区改造，提升品类竞争优势，依托联合营销、主题展卖提升业绩；

武商MALL·世贸完成外立面及公区提质，新增两块户外裸眼3D大屏，同步引进的室内滑板公园“滑笑堂”、电竞综合新业态“绿树电竞”等多个跨界品牌；

武汉恒隆广场持续高端化，Hermes武汉首店、Scotch&Soda全国首店、#NOHASHTAG全国首店、Stressless华中首店等品牌进驻；

武汉国金天地YUE街9月28日开街，引入魅KTV·Bar（华中首店）、811livehouse（华中首店）、青川怀石料理（黑珍珠入围）等40家品牌，多维打造城市生活美学社交场。

随着武汉商业发展，新兴区域建设方兴未艾，商业格局由“一核”转变为“多极”，曾经独霸江城的武展商圈也不得不面临着新秀迭出带来的挑战。

武汉天地商圈的焕新，徐东商圈内武汉销品茂的重塑，范湖商圈内武汉江宸天街、华发中城商都运营日益成熟，武汉万象城、武商梦时代等标杆项目开业，都推动着武汉迈向更精彩的消费城市。

武汉天地新天地街区

值得一提的是，白沙洲、四新等商业洼地逐步填平，新区有望在未来2-3年内诞生出一个个区域级商圈。

2021年后，白沙洲一改过去的沉寂，逐步释放商业新城的潜力，成为武汉新兴商圈最值得关注的一颗明珠。2022年，龙湖在武汉的首个双天街购物中心、洪山万科广场ViviLand以及亿事达轻资产社区商业“季佳里|建和”陆续亮相，激活了白沙洲第一波商业红利。

武汉江宸天街

武汉洪山万科广场ViviLand

// 开关店数据：品牌经营承压，购物中心逐步进入平稳期

据赢商大数据统计，2019年-2022年，武汉20个标杆购物中心平均出租率，经历2019年第四季度的最高峰值的99%逐渐下降，在2021年第二季度达到低谷后缓慢上升。

2022年，武汉标杆购物中心平均出租率为87.95%。虽然疫情期间最低谷期已经过去，但恢复平稳后的出租率仍然低于疫情前水平，购物中心招商和品牌持续经营承压。

开关店方面的数据，也佐证了这一点。调研发现，2022年全年武汉品牌开店整体经营压力较大，各季度内购物中心开店率都低于关店率，且两者差距随着时间推移越来越大。到了武汉多轮疫情防控影响的第四季度，品牌开关店比甚至接近0.52，跌至冰点，品牌整体收缩。

具体到业态上，不同时期各大购物中心新开品牌的重点业态均不同。如第一季度新开品牌中以餐饮与生活服务为主，第二季度新开品牌中以生活服务与文体娱为主，第三季度新开品牌中以餐饮和儿童亲子为主，第四季度新开品牌中以文体娱为主。但高开店率的B面，是关店率居高不下。

一方面，受市场下行及疫情防控压力影响，品牌扩店速度及预期总量缩减，购物中心招商难度加大；另一方面，受消费者收入下降及经营受限等影响，客流减少，消费者支出更加理性，导致品牌经营难度大，入不敷出的情况下只能选择关停止损。

// 首店经济：引进品牌首店351家，同比增幅达15.1%

首店经济，一直是武汉提升城市消费力的重要抓手，先后把相关措施多个政府重要文件中，鼓励商业综合体和街区引进高端商业品牌首店，促进引导首店经济快速、健康发展。

面对“逆风环境”下的首店经济建设，武汉持续激发对品牌的招商力度。2022年，引进品牌首店351家，同比增幅达15.1%，数量及质量均领先全国同类城市，在前三年数量基础上再创“新高”。（名单详情见：《300+首店来袭！2022年武汉首店数量再创“新高”》）

2022年，武汉商业市场不仅吸纳众多奢侈品、国际名品进驻，也引入了大量“人气品牌”“排队王”品牌。其中全国首店26家，华中首店126家，湖北及武汉首店199家，高能级首店占比近半。

在首店市场，头部商场的虹吸效应凸显，首店数量排行前十的商场合计录得267家首店，占总数量的76%；武汉万象城、武汉武商MALL综合体、武汉范湖万达广场、武汉天地、武汉恒隆广场依次位列首店排名前五。

2022年进驻武汉的首店业态中，零售和餐饮首店数量依然占据主导，共计有267家，数量占比超过76%。

继2021年外地连锁咖啡大规模进汉后，武汉新增多家咖啡品牌首店，休闲餐饮中咖啡赛道竞争白热化。如代数学家algebraist、气球咖啡、NOWORRY ARISTOTLE、当刻咖啡、Café Amazon亚美森咖啡、山池、Seesaw Coffee、库迪咖啡，已然形成咖啡品牌间的“春秋争霸”。

主打美学空间与中国茶文化的纯茶品牌逐渐走进购物中心，涌现出鹤季风雅茶、tea'stone等代表品牌。

奢侈品抢占武汉头部购物中心：法国Hermes进驻武汉恒隆广场，OTB集团旗下三大品牌JIL SANDER、Maison Margiela、MARNI进驻武汉万象城，意大利的VALENTINO华伦天奴、MOSCHINO、ETRO进驻武商MALL·国广。

影院、KTV、网吧等传统娱乐方式减少，811livehouse、茶电Charger、公路酒吧、醒局再三杯等酒吧夜店首店增多；WeCycle趣骑、乐球高尔夫、GOLOO DIVE拾光灯塔潜水俱乐部、SKATELAB滑板公园、HOME RUN棒球打击馆等小众运动场馆争相入驻购物中心。

近些年，商业主动纳新与政策鼓励的“双轮驱动”之下，武汉对首店经济及商业的整体竞争力和吸引力日益提升，首店数量较2018年增长近三倍，带来了更新鲜、更多元、更具国际范的消费体验。

2023年武汉商业市场展望

// 2023年武汉209.55万㎡新增商业计划入市

2023年，随着疫情防控政策的陆续放开，实体商业重新回归，商业地产也迎来复苏之际，这种“复苏”因有了更夯实的宏观政策保障，可以说是真正意义上的春暖花开。

据赢商大数据不完全统计，2023年武汉计划新增商业项目22个，新增体量209.55万㎡，位居全国城市开业量第四，仅次于北京、上海、广州。

存量商业项目的收并购、调改日渐频繁，商业更新项目或“腾笼换鸟”之术变得稀疏平常。

民众乐园· MODERNSKY FEST，重新定义百年地标在新时代下的商业印象；SKP武汉首秀，给白热化的顶奢之争，再添一把助燃的薪火；经营17年之久的销品茂，也将完成一场“旧貌换新颜”的自我更新；电影乐园变身武汉汉街万达，打造以跨界文化、文娱体验、欢聚社交为主的跨界交互文化体验氛围。

其中备受期待的高端购物中心武汉SKP，由原汉街万达广场拆改而来，商业建筑面积20万㎡，遵循SKP理念的同时融入更多创新和全新高品质消费场景，呈现出既有世界级、国际化的一面，也有结合当地文化、城市特色的一面。武汉SKP还计划引入超过1000个品牌，其中600多个系首次进入武汉国际品牌。

值得一提的是，在超大体量的商业项目日益减少的当下，武汉SKP、武汉方圆荟、武汉长江中心旗舰商业三家超20万㎡商业项目同年亮相的情况，亦是2023年武汉商业的重头戏。

// 主城武昌区发力，多个行政区商业增长

从筹开项目的区域分布来看，长江南岸的武昌区以6个项目拔得头筹，成为武汉今年筹开项目最多的板块，也是改造类商业集中出现的板块。武汉SKP、武汉销品茂及武汉汉街万达三大改造类项目，将焕新面貌重新亮相；国控·紫阳广场与武汉歌笛湖印象里，小而精的邻里中心，助力家门口生活的提档升级；滨江的武汉长江中心旗舰商业，将助力武昌滨江商务区建设。

江汉区今年预计将有4个项目入市，分别是位于武展商圈的武汉国金天地、位于江汉路商圈的武汉泛悦·南国中心PM馆、传承百年商脉的民众乐园· MODERNSKY FEST和汉口滨江的武汉两江汇购物中心；

江夏区预计有3个项目入市，分别是武汉国创汇购物广场、武汉江夏永旺梦乐城和武汉之寓·未来；汉阳、洪山、江岸、东西湖、黄陂及蔡甸等行政区也有商业项目入市。

《2022武汉政府工作报告》提出2023年武汉重点工作，第一条就是着力扩大内需，持续增强稳增长内生动力。其中包括：

千方百计提振促进消费。把恢复和扩大消费摆在优先位置，积极培育新业态、新场景，加快建设国际消费中心城市。

大力推动消费升级。壮大新型消费、带活农村消费，重点打造汉口北、汉正街等10个直播电商集聚区，新增品牌连锁便利店200家、智慧商店1000家。

加快推动“老字号”创新发展，着力振兴汉派服装，打响汉味美食品牌，促进农商文旅联动融合发展，打造国家综合型信息消费示范城市、国家文旅消费示范城市。

大力发展消费载体。建设22个“一刻钟便民生活圈”，提升武广、江汉路、中南路等6个大型商圈，升级黎黄陂路、户部巷、花园道等11个特色街区，支持大型商业综合体创新发展，着力打造世界级商圈，谋划大汉阳地区、大光谷地区消费集中度设施建设，依托黄鹤楼等平台打造新品首发地，新引进品牌店和旗舰店200家以上，社会消费品零售总额增长10%。

消费复苏与增长，需要强力政策的引导，更需要所有实体参与者的共同努力。踏过寒冬，拥抱黎明，经历过市场残酷考验与洗礼后依然留下的企业、品牌，才是支撑武汉发展的中坚力量。

透过2022年武汉市场及2023年的新增表现来看，武汉市场商业潜力依然很大，未来可期。

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