五星购物中心

中国房协《购物中心等级评价标准》全文

字号+ 作者:中国购物中心网 来源:中国购物中心网 2019-12-30 我要评论

以标准助力商业地产行业良性发展。

《购物中心等级评价标准》自发布以来,就受到业界的广泛关注。为促进购物中心开发行业整体水平的不断提高,提升购物中心物业资产的保值、增值能力,引导购物中心规划、建设、运营和管理适应消费者不断变化的生活方式和消费需求,中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会而制定。

今天,中国房协商业地产智库平台的小编,就为大家提供一份详尽的《购物中心等级评价标准》电子版,一起来揭开它的神秘面纱吧~
 




中国工程建设协会标准

购物中心等级评价标准

Grade evaluation standard of shopping center



中国工程建设协会标准
 
 购物中心等级评价标准

 Grade evaluation standard of shopping center

T/CECS
 514–2018

 
主编单位:中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会  
批准单位:中国工程建设标准化协会
施行日期:2018 年 11 月 1 日


 
中国建筑工业出版
2018  

中国工程建设标准协会公告
第 338 号



关于发布《购物中心等级评价标准》的公告
 
根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2014 年第二批工程建设协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字[2014]070 号)的要求,中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会等单位编制的《购物中心等级评价标准》,经本协会组织审查,现批准发布,编号为T/CECS 514–2018,自 2018 年 11 月 1 日起施行。


 中国工程建设标准化协会
2018 年 7 月 2 

前 言
 
根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2014 年第二批工程建设协会标准制订修订计划>的通知》(建标协字[2014]070 号)的要求, 编制组经广泛调查研究,认真总结实践经验,参考有关国外先进标准, 并在征求意见的基础上,制定本标准。
本标准共分 7 章,主要内容包括:总则、术语、基本规定、规划设计评价、设备设施评价、运营与服务评价、消费体验评价。
本标准由中国工程建设标准化协会归口管理,由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会负责具体技术内容的解释(地址: 北京市海淀区三里河路 11 号南附楼 2417 室,邮编:100044,E~ mail:cccrea@sina.com,在使用过程中如发现需要修改和补充之处, 请将意见和资料寄至解释单位。
 
 
主编单位 :中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会
参编单位 :中国连锁经营协会
                  远洋地产控股有限公司
                  新城控股集团股份有限公司
                  上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
                  北京千富城商业投资管理有限公司
 
主要起草人:  
蔡 云 卢 求 涂 铮 齐亚彬 王 泳
董少宇 公衍奎 高 远 武瑞玲 窦以德
李 明 欧阳捷 李晋昭 周伟民 王子铭
余效恩
李 雪
主要审查人:
黄 宇
穆晓琪
 
李若愚
赵 鹤
 
邰秀莉
王子泓
 
赵 祺

 
娄乃琳
史 勇
孙克放
陈建明
韩健徽
 
郭增利
 
吴家琦
 

 

 

 
 
1.  总  则 ……………………………………………………………………
2.  术  语 ……………………………………………………………………
3.  基本规定 ………………………………………………………………
4.  规划设计评价 …………………………………………………………
5.  设备设施评价 ……………………………………………………
6.  运营与服务评价 ……………………………………………………
7.  消费体验评价 ……………………………………………………
本标准用词说明
引用标准名录
附:条文说明 ……………………………………………………

 
 
Contents
 
 
1. General Provisions ………………………………………………………
2. Terms ……………………………………………………………………
3. Basic Requirements ………………………………………………………
4. Planning and Design Evaluation ……………………………………………
5. Equipment Evaluation ……………………………………………………
6. Operation and Service Evaluation …………………………………………
7. Consumer Experience Evaluation …………………………………………
Explanation of Wording in This Standard
List of Quoted standards
Addition: Explanation of Provisions ………………………………………
 

 

总 则


1.0.1 为促进购物中心开发行业整体水平的不断提高,提升购物中心物业资产的保值、增值能力,引导购物中心规划、建设、运营和管理适
应消费者不断变化的生活方式和消费需求,制定本标准。
1.0.2 本标准适用于购物中心的等级评价。
1.0.3 本标准着重评价购物中心的综合性能,从购物中心的商业租户和消费者的使用需求出发,按实用性与均好性相融合的原则确定评价规则。
1.0.4 本标准为便于系统评价,根据项目规模和业态分布情况,将购物中心分成超大规模、中等规模、一般规模三类,三个类别之间没有优劣差异。
1.0.5 对每一类别购物中心的综合性能评价分为分类评价指标和综合评价指标两类分类评价指标为必达项。综合评价指标应包括:规划设计评价、设备设施评价、运营与服务评价、消费体验评价。
1.0.6 购物中心等级评价除应符合本标准的规定外,尚应符合国家现行有关标准的规定。

 
 

术 语

2.0.1 购物中心shopping center

多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。

基本规定

 

3.1 评价条件

 
3.1.1 购物中心在完成竣工验收并投入使用一年后可申报等级评价。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评。
3.1.2 购物中心内主要功能区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求。
3.1.3 申请评价的购物中心应具备完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案。
3.1.4 购物中心安全和消防管理制度、突发事件处置的应急预案应作为购物中心评价的必备条件。评定等级前,购物中心项目应在提出申请前连续三年内无重大安全责任事故。
 

3.2 评价体系和评价方法

 
3.2.1 购物中心评价指标应符合本标准第 4 章~第 7 章的规定。
3.2.2 根据购物中心项目规模和业态分布情况,可将购物中心分成超大规模、中等规模、一般规模。购物中心规模的划分应符合表 3.2.2
的规定。

表 3.2.2 购物中心规模划分
购物中心类别 定性定量指标
 
超大规模
经营面积大于或等于 80000 ㎡
非零经营面积大于或等于 40%
零售经营面积大于或等于 30%
 
中等规模
经营面积小于 80000 ㎡并且大于或等于
50000 ㎡
非零经营面积大于或等于 30%
零售经营面积大于或等于 30%
 
一般规模
经营面积小于 50000 ㎡,并且大于或等
于 20000 ㎡
非零经营面积大于或等于 20%
零售经营面积大于或等于 30%

3.2.3 每个类型的评价均应按照各分项评定指标要求进行评分,每个分项设置加分项。加分项的得分最高不得超过所在评定项目总分的10%。评价项目总分应由各分项正常分项得分总和及加分项构成。综合评价指标满分为 1100 分。
3.2.4 购物中心等级评定应包括规划设计、设备设施、运营与服务、消费体验四个分项的评价,各分项满分为 1000 分。
3.2.5 分项权重设置应符合下列规定:
1 规划设计评价 396 分;
2 设备设施评价 264 分;
3 运营与服务评价 220 分;
4 消费体验评价 220 分。
3.2.6 各评价项目的分项及子项应采取分档打分和不分档打分两种打分方式。
3.2.7 评价项目的分项得分,应取各评审专家评分的平均值。
3.2.8 参评项目评定等级应按评价项目总分确定。购物中心每一个类别的等级应划分为五星级、四星级、三星级、二星级、一星级。各等级所需最低分值应符合下列规定:
1 五星级总分不应低于 850 分;
2 四星级总分不应低于 700 分;
3 三星级总分不应低于 600 分;
4 二星级总分不应低于 500 分;
5 一星级总分不应低于 400 分。
 

4 规划设计评价

4.0.1 购物中心总体规划设计评价应包括下列内容:
1 项目整体识别度;
2 场地交通;
3 货流;
4 员工流;

5 商业客流。
4.0.2 机动车库评价应包括下列内容:
1 空间设计及流线组织;
2 网络系统;
3 导视系统;
4 内装设计。
4.0.3 购物中心内部空间设计评价应包括下列内容:
1 商业动线;
2 中庭;
3 门厅;
4 柱网柱距;
5 非首层商业走廊设计;
6 室内界面;
7 导引系统设计;
8 店招设计;
9 美陈设计;
10 室内休憩空间设计。
4.0.4 购物中心外部空间评价应包括下列内容:
1 广场景观识别度;
2 室外空间多功能性;
3 外立面设计;
4 广告位及店招设计。
4.0.5 商业配套空间评价应包括下列内容:
1 卫生间设计;
2 商业后动线;
3 服务台;
4 会员中心;
5 辅助空间。
4.0.6 节能环保评价应包括下列内容:
1 节地;
2 节能;

3 节水;
4 节材;
5 无有害物质排放;
6 建筑装修无有害材料;
7 建筑材料运输半径;
8 采取环保消费措施;
9 垃圾分类处理中心。
4.0.7 规划设计的评价规则应符合表 4.0. 7 的规定。
 
表 4.0.7 规划设计的评价规则
评定
项目
分值 分项 定性定量指标 分值
1000 分
 
 
 
 
 
 
总体规划设计
 
 
 
 
 
 
 
120
 
项目整体识别度
项目外立面、景观、光设计整体化,项目从 500m以外可以有清晰整体形象指引
10
项目外立面、景观、灯光设计比较整体,项目从 300m 以外可以有清晰整体形象指引
(8)
 
 
场地交通
场地机动车出入口清晰,出入口位置远离城市交叉路口,机动车行道数量充足,交通顺畅。 20
场地周边设置岛型临时停车,出租车停靠点、招手站 10
场地内设有清晰的行人道及非机动车道,并设有非机动车停车场地 5
 
货流
货运流线尽量避免与购物车流、人流交叉,卸货区设置在隐蔽区域 10
货流区域独立,上下货方便,货品气味与地库等区域无干扰 10
员工流 员工上下班通道相对独立 5
 
商业客流
商业客流方向可以直接与公交站点、地铁出入 口、周边建筑、天桥或人行道相接,衔接度较 高,且可以从主干道/辅干道的十字路口进入购物中心用地。每缺少一项扣 10 分  
(50~0)
 
 
机动车库
 
 
115
 
 
空间设计及流线组织
停车数量大于或等于 100 辆/万㎡ 20
停车数量小于 100 并且大于或等于 60 辆/万㎡ (15)
符合当地规范,但小于 60 辆/万㎡ (10)
地下机动车库净高大于或等于 2.8m 15
地下机动车库净高小于 2.8m,但大于或等于2.4m (10)
      车库出入口尽量设计为双进双出,避免进出车库车流在同一坡道上。机动车坡道宽度舒适,行驶顺畅,无窘迫感  
7
车库出入口采取遮挡,隔离噪音的措施 3
平面布局规整,停车方式排列紧凑与柱网相协调。通道短捷、满足一次进出停车位要求。 4
车库车行流线、货运流线、人行流线的组织应 尽量平直通畅、避免交叉,人行路权须明晰连贯。  
4
车库设置垃圾集中回收 3
重视对防盗、防洪、防火、防滑、防寒、安全防护等方面的细节设计 4
网络系统 地下车库提供各运营商 2G 语音通信业务;提供 3G/4G 数据上网业务 5
 
 
 
导视系统
导视系统完善,呈像清晰、明亮、色彩和谐且考虑特殊人群需要 28
导视系统比较全面,兼顾特殊人群需要 (20)
有导视系统,但不够全面,未考虑特殊人群 (15)
导视系统在泊车阶段,能够提供准确实时的空
车位指示,引导车辆到达指定空车位。
(8)
提供反向寻车能力,顾客通过手机 APP 可以确定自身和车辆在车库内的位置,以便快速找到车辆  
2
 
内装设计
地面设计耐磨防滑,色调与墙面协调统一 5
与商业空间联系的扶梯、电梯厅设置合理,大小适中,视野开阔 10
整体照明充足,光感舒适,无眩光,设有重点区域照明和橱窗局部照明 5
 
 
 
 
购物中心内部空间
 
 
 
 
 
420
 
 
 
 
 
商业动线
 单层面积(2000~5000)㎡,一字型动线;单层面积(5001~10000)㎡,一字型/L 型/Y 字形动线;大于 10000 ㎡,采用回字型、Y 字型动线、U 字形动线  
 
 
30
首层商业主街宽度及次动线宽度适宜,与购物中心规模及业态相匹配 20
商业动线空间收放有序,且动线有设计趣味性 20
商业主动线与本层(次)主力店直接联系,不需要通过垂直交通联系 15
特殊主力店,KTV、影院等需要垂直梯可独立设置运营时段,并有独立夜间通道 15
      通过扶梯、垂直梯带动人流到(次)主力店、主要节点空间 10
直接面向商业主动线的核心筒楼梯/卫生间/机房等辅助房间总长度少于 25m 15
首层层高 6m,净高 4.5m 以上,标准层层高在5.5m,净高在 3.5m 25
 
 
 
 
中庭
主中庭大于 1000 ㎡,高度大于 10m 20
主中庭 500 ㎡~1000 ㎡,高度大于 10m (15)
中庭空间照度良好,高于走廊的照度,且满足大型活动时的照度要求, 10
有天光或人工模拟天光的采光方式 5
中庭界面简洁、明亮,设置通透式栏板不遮挡 上层店招,局部设置挑台,满足消费者驻足需要  
10
中庭空间设置电子显像装置或趣味主题雕塑 5
中庭空间可满足促销、车展、幼儿教育、儿童游戏设施、展示舞台等功能需要 20
 
 
 
门厅
门厅与商业动线直接衔接,并无商铺、柜台阻隔,门厅空间为无柱空间 5
门厅处采取适当技术措施,形成温度缓冲区、 5
门厅空间有局部放大空间,做人流疏散、临时
促销空间,
5
入口处到首部扶梯的距离在 15m 以内,降低目
的性消费者的不适
5
 
 
柱网柱距
采用(8.40~10.80)m 柱距,且布置均匀的平面 20
采用(8.40~10.80)m,但柱距不均匀 (15)
二层以上挑廊宽度在(3.5~4)m 10
局部超过 4m 或者小于 3.5m (5)
中庭为标准型空间,跨度适中,梁高度小于
1.5m
10
 
 
 
非首层商业走廊设计
非商业主动线走廊宽度(2.5~4)m 10
走廊设置有利于整合商业东线,没有位于视觉死角处的店铺 20
局部出现主动线上的单面铺或尽端路 (15)
走廊空间收放有序,重要节点增加空间趣味性布置趣味雕塑 10
走廊照度明亮,橱窗部分有局部照明 5
走廊地面设计有特点,考虑注意雨雪天气的防滑设计 5
     
 
 
室内界面
对于标准层面积大于 5000 ㎡的商业,分区设计,主题、业态、设计、风格有所差异,结合灯光设计营造效果,增强空间体验性
 
12
材料肌理简洁,易清理,可保持较高洁净度 7
地面设计与主动线呼应,简洁明快,易清理,色调与墙面、天棚呼应 7
天花设计,考虑到空间尺度特点,色调不张扬,与灯具结合设计 7
整体光感舒适,无眩光,重点区域照明和橱窗局部照明 7
导引系统设计 导引系统与建筑主题协调统一,同时导引系统要求清晰明了,便于理解 10
导引系统全面、系统,且考虑特殊人群需要, 10
 
店招设计
店招门头设计整体协调生动,兼具品牌特色和 亮点,与周边商户过渡融合合理
 
10
 
 
美陈设计
结合业态、店铺产品,在节点空间或是店铺入口空间考虑美陈设计 3
美陈设计有主题化,色彩搭配协调 2
随季节/节日变化,美陈设计进行调整 2
各品牌标识 logo 较易寻找 3
室内休憩空间设计 公共区域设置休憩空间 7
在顾客休息区设计有电源接口或手机充电设施 3
 
 
 
 
 
购物中心外部空间
 
 
 
 
 
 
115
 
广场景观识别度
 广场景观识别度好且夜景灯光设计考虑平时和节日照明模式  
15
 
室外空间多功能性
室外休憩场所考虑到周边人群,不止是服务于 购物中心消费者。有条件时可结合周边环境设 置下沉广场或二层连廊,形成多首层空间,提升商业价值  
15
 
 
 
外立面设计
外立面设计与当地元素相关 2
考虑与商业主题的呼应 3
外墙材料的选用有助于提高建筑整体的品质 15
购物中心入口清晰,识别度高 5
入口分级处理,便于找到主动线、次动线 5
室外橱窗设计色彩明亮,展品更换频率较高 2
橱窗整体色调有一致性,展品故事化/场景化/
主题化明确
2
特殊节日展品契合主题 1
      建筑首层考虑雨棚设计或有避雨区域 3
广场处设置遮雨设施 2
楼宇照明系统考虑节日、周末、日常等模式,
有一项得 5 分。
15~0
商业屋顶考虑可上人活动 5
屋顶设置屋顶绿化,休憩空间 3
设置活动娱乐空间 2
 
广告位及店招设计
广告位设计成组布置,不影响外立面主面效果 5
尺寸规模经济性较高,属常规比例尺度 3
广告选择色调与建筑外立面整体统一 2
广告位及店招设计成系统分级设计 10
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
商业配套空间
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
120
 
 
 
 
 
卫生间设计
从公共空间任意一点步行距离 100m 以内可以到达一处卫生间,每 2000m 米建筑面积,男厕位 2 个:小便器数量=男厕位数量 x1.2,男女厕位比例为 1:3,  
20
仅满足国标洁具数量标准、不满足步行距离要
求的
(10)
其中 20%男女厕位为蹲位 5
男女手盆个数=男厕卫个数×2.00, 10
设置儿童马桶、儿童手盆 6
每层设置母婴室、儿童业态设置亲子卫生间、
设置残疾人卫生间
4
女卫生间设置化妆室 3
卫生间外设置休息区 1
设置专区储存柜 1
 
商业后动线
设置商业后动线 15
餐饮区域设置后勤通道 8
设置专用货梯运送生鲜物品及厨余垃圾 7
 
服务台
在识别度较高的空间设置导视盘或人工咨询台 5
展示、宣传性资料、配套工具齐全 5
 
会员中心
设置会员中心 5
位置便于找到 2
设置儿童托管室/托管游玩区 3
 
 
辅助空间
商管、物管等用房集中布置,且不影响商业部分 5
餐厅的相应配套,如烟道、污水处理,排烟设 施、隔油设施,预先考虑,不影响购物中心内部的空气质量  
10
设置面积恰当、使用方便的库房 5
节能
环保
110 节地 合理利用地下空间,用于客户服务、健身娱乐、环卫等公建设施和服务 3
采用新设备、新工艺、新材料而明显减少占地面积的立体停车、箱式变压器等公共设施 2
节能 建筑形体设计适应购物中心所在城市气候特点:寒冷地区有利于保温,热带地区有利于隔热,夏热冬冷地区兼顾保温和隔热 10
建筑立面设计在满足商业建筑要求的同时尽量减少玻璃幕墙面积。 5
购物中心采用玻璃天窗和玻璃幕墙时,设置有效遮阳设施 10
严寒和寒冷地区商业建筑主要外门设置门斗,其他地区外门设置风幕 2
外窗气密性达到现行国家标准 6 级要求,幕墙气密性达到现行国家标准 3 级要求 3
对建筑全年运行能耗进行动态模拟分析,用以确定基本参数辅助设计 10
能源监控及计量,对主要的电、水、气及其它 使用的能源实时检测运行数据,提供完整的能源数据采集、统计、分析系统 10
节水 再生水利用比例非传统水源利用率不低于20% 2
洗手盆、淋浴器和小便器等采用延时自闭、感应自闭式水嘴或阀门等节水型器具 1
景观用水绿地、树木、花卉使用滴灌、微喷等 节水灌溉方式,不采用大水漫灌方式; 1
景观喷灌、灌溉用水 30%以上采用非饮用水; 1
节材 采用钢材、铝合金、石膏、 木材、竹材等可再利用材料和可再循环材料占总建筑用材的15%以上 10
采用钢材、铝合金、石膏、 木材、竹材等可再利用材料和可再循环材料占总建筑用材的10%以上 (8)
采用钢材、铝合金、石膏、 木材、竹材等可再利用材料和可再循环材料占总建筑用材的5%以上 (5)
节材新措施:采用节约材料的新工艺、新技术 (2)
无有害物质排放 空调系统应采用环保冷媒,采用制冷剂和载冷 剂应符合现行国家标准《制冷剂编号方法和安全性分类》GB/T 7778~2017 要求 5
建筑材料运 室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合国家标准《室内空气质量标准》GB/T 18883 有关规定 10
输半径 施工现场 500km 范围内生产的建筑材料重量占总量比例大于或等于 70% 5
采取环保消费措施 购物中心设立鼓励绿色环保消费运营施,在 招商过程中将销售产品的环保特性作为考量
标准之一
5
每年举行环保消费宣传活动 5
垃圾分类处
理中心
设置垃圾专用分类处理中心并有专业团队负责运营维护 10
注: 权重得分满分 396 分,权重系数=396÷(1000+1000×10%)=0.36
 

5 设备设施评价

5.0.1 冷热源的评价应包含下列内容:
1 供冷指标;
2 冷水机组效率;
3 系统节能措施。
5.0.2 室内空调设计参数评价应包含下列内容:
1 商场营业厅;
2 大堂、中庭、走廊;
3 电影院观众厅;
4 滑冰场;
5 游泳池;
6 健身房;
7 KTV;
8 PM2.5/PM10 颗粒物净化;
9 甲醛、TVOC。
5.0.3 商业区域空调设施评价应包含下列内容:
1 商场营业厅;
2 大堂、中庭、走廊;
3 滑冰场;
4 厨房;
5 公共卫生间、母婴室;
6 服务中心、贵宾室;
7 空调排风。

5.0.4 后勤区域空调设施评价应包含下列内容:
1 消防控制室、中央控制室、安防控制室、变配电室、电梯机房、收银及信息管理系统等商业管理数据机房;
2 其他机房;
3 物业办公室;
4 湿垃圾间;
5 空调排风。
5.0.5 通风系统评价应包含下列场所:
1 地下车库、卫生间、变配电室、水泵房、冷水机组房、锅炉房、电梯机房、发电机房、弱电间(弱电井除外)、隔油间、垃圾间;
2 餐饮厨房区域。
5.0.6 给水系统评价应包含下列内容: 公共卫生间。
5.0.7 排水系统评价应包含下列内容:
1 公共卫生间;
2 厨房废水排放。
5.0.8 雨水系统评价应包含下列内容:
1 雨水口;
2 室外管线设施。
5.0.9 配电系统负荷密度评价应包含下列内容:
1 各种商业租区的配电负荷密度(含空调冷热源负荷);
2 公共区配电负荷密度(含空调冷热源负荷)。
5.0.10 配电系统末端供电量指标评价应包包括各种商业租区的末端供电量
5.0.11 照明系统各区域照度及色温评价应包含下列内容:
1 室内照明及色温;
2 室外照明及色温。
5.0.12 配电系统电源及插座预留评价应包含下列区域:
1 各商业租区;
2 公共及后勤区。
5.0.13 电梯系统评价应包含下列内容:

1 客用直梯;
2 客用扶梯;
3 货用直梯。
5.0.14 弱电系统评价应包含下列系统:
1 整体信息化系统;
2 建筑设备管理系统;
3 建筑设备监控系统;
4 视频监控系统;
5 信息发布及查询系统;
6 门禁系统;
7 综合布线系统;
8 通信系统;
9 有线电视系统;
10 电子巡更系统;
11 无线对讲系统;
12 收银系统;
13 手机信号覆盖系统;
14 无线网络覆盖系统;
15 停车场管理系统;
16 客流统计系统;
17 背景音乐与应急广播系统;
18 火灾自动报警及联动系统;
19 漏电火灾报警系统;
20 电力监控系统;
21 消防电源监控系统;
22 电梯群控系统;
23 新技术应用。
 
5.0.15 设备设施的评价规则应符合表 5.0.15 的规定。

表 5.0.15 设备设施的评价规则 
评定项
分值 分项 定性定量指标 分值
1000分
冷热源 130 供冷指标 商业建筑面积 140W/㎡ 60
商业建筑面积 160W/㎡ (40)
商业建筑面积 180W/㎡ (20)
冷水机组效率 1 级 30
2 级 (20)
3 级 (10)
系统节能措施 冷水机组+冷热水泵变频 20
冷水机组工频、冷热水泵变频 (10)
采用冷水机组变流量的变流量一级泵空
调冷水系统
10
冬季/过渡季冷却塔免费供冷 5
冷凝热回收 5
室内空调设计参数 120 商场营业厅 冬季室内温度:18 ℃~20 ℃;夏季室内温度:24 ℃~26 ℃。人员密度 4 ㎡/人,
新风量:10 m³/h/人
30
大堂、中庭、走廊 冬季室内温度:18 ℃~20 ℃;夏季室内温度:24 ℃~26 ℃。人员密度 4 ㎡/人,
新风量:10 m³/h/人
30
电影院观众厅 冬季室内温度:18 ℃~22 ℃;夏季室内温度:24 ℃~26 ℃ 。人员密度 2 ㎡/人,
新风量:12 m³/h/人
 
 
 
 
 
 
10
滑冰场 冬季室内温度:22 ℃,相对湿度Φ≤50%; 夏季室内温度:18 ℃  ,相对湿度Φ≤ 50%。人员密度 10 ㎡/人,新风量:25~30 m
³/h/人
游泳池 冬季室内温度:26 ℃~29 ℃,相对湿度Φ≤75%;夏季室内温度:24℃~26℃, 相对湿度Φ≤75% 。人员密度 10 ㎡/人,
新风量:30 m³/h/人
健身房 冬季室内温度:18 ℃~22 ℃;夏季室内温度:24 ℃~26 ℃  。人员密度 20 ㎡/
人,新风量:40 m³/h/人
KTV 冬季室内温度:18 ℃~20 ℃;夏季室内温度:25 ℃~26 ℃。人员密度 6 ㎡/人,
新风量:23 m³/h/人
PM2.5/PM10
颗粒物净化
商业区域空调风系统设颗粒物净化设备, 同时在商业公共区域发布及时参数,参数
符合国标
25
商业区域空调风系统设颗粒物净化设备 (15)
甲醛、TVOC 商业区域甲醛、TVOC 浓度符合国标 25
商业区
域空调
95 商场营业厅 中央空调系统 35
VRV 或分体空调 (20)
设施   大堂、中庭、走廊(35) 一次回风全空气集中空调系统 30
寒冷地区,与入口相邻中庭的地面层设地板采暖;严寒地区,中庭、步行街的地面层设地板采暖。 5
冰场 除湿环境空调系统 5
厨房
散热器+备餐等区域空调。夏热冬冷、夏热冬暖地区,夏季补自然风,冬季自然风, 严寒、寒冷地区,可设置补风加热。大型餐饮考虑预留商户自设厨师岗位制冷条
5
公共卫生间、母婴室等 风机盘管加处理新风系统,设独立排风系统,保证室内负压。 5
服务中心、贵
宾室
风机盘管加处理新风系统 5
空调排风 一般情况下不设排风,保证室内微正压 5
后勤区域空调设施 28 消控、中控、安防控制室、变配电室、电梯机房、收银及信息管理系统等商业管理数据机
严寒、寒冷地区设散热器采暖+分体空调或者多联机系统。设送新风、排风兼排烟系统。空调室外机可挂于车库墙面,注意做好电源和冷凝水管线的接驳。电梯机房等无人员经常停留区域可不设新风系统 5
其它机房 严寒、寒冷地区设置散热器采暖,保证值
班温度
5
物业办公 设分体冷暖空调,夏热冬冷、夏热冬暖地区可不加热,室外机设于车库内。集中新风系统,若附近有窗井,可设带热回收的新风换气机代替中央新风 5
湿垃圾间 专用设备或者分体空调长期供冷,保证室温小于或等于 9℃,并且大于或等于 5℃ 8
分体空调长期供冷 (4)
空调排风 通过风量平衡计算,设置有组织的机械排
5
通风系统 35 地下车库、卫生间、变配电室、水泵房、
制冷水机组
通过风量平衡计算,设置有组织的机械排风。一般情况下,人员活动区域保证室内微正压,垃圾间、卫生间、污水间等污染区域保持负压。 5
    房、锅炉房、电梯机房、发电机房、弱电间(弱电井除外)、隔油间、垃圾间 隔油间、干垃圾间、湿垃圾间分别设置独立排风系统,保证室内负压 5
餐饮厨房区域的通风 厨房排风应经油烟净化处理后,引至屋顶排放。主力商户设独立排油烟管道,小型餐饮就近设集中排油烟管道 5
商场室内排油烟管道宜尽量保持负压排风状态,避免由于风道正压造成的油烟外溢。如因场地限制,室内需有正压段的排油烟管道时,需将净化装置设于正压管道段之前 5
厨房排油烟排放口的位置宜设置在塔楼屋顶或裙房屋顶,避免与进风口距离过近 5
要求商户在租区内自设风机、油烟净化设备及消音设备,屋顶出风口前设第二级油烟净化及降噪设备 5
大型餐饮平时全面通风(12~15)次/h、另设排油烟风道(45~48)次/h、事故通风 12 次/h、闲时通风(其它通风模式均已关闭)3 次/h。厨房的风机与补风机应联锁启闭 5
给水系统 10 公共卫生间 公共卫生间洁具、洗手水龙头应采用感应式 5
公共卫生间洗手应提供温水。 5
排水系统 15 公共卫生间 应保证地漏水封大于或等于 5.00cm 10
厨房废水排
应至少经过二级隔油处理后排放 5
雨水系统 20 雨水口 屋面雨水口,按屋面汇水区域布置,区域内大于或等于两个雨水口。非主立面做雨
水溢流口
5
商场入口及临街店铺入口,入口设不影响步行的雨水排水沟。建议雨水口为条缝形式,宽度小于或等于 1.00cm 5
室外管线设施 化粪池 等需避让主要出入口及主要人行区域 5
管线尽量排布在绿地等区域,检查井需避让主要出入口,结合景观进行装饰处理
5
配电系统负荷密度指标 80 各种商业租区的负荷密度(含空调冷热源负荷) 家电超市,120 W/㎡ (50~0)
大型超市,150 W/㎡
影院,110 W/㎡
大型百货商场,120 W/㎡
零售商业,80 W/㎡
西式快餐,250kW/店
燃气中式餐厅,250 W/㎡
无燃气中式餐厅,300 W/㎡
服装,80 W/㎡
健身,100 W/㎡
游戏厅,110 W/㎡
KTV,120 W/㎡
公共区负荷密度(含空调冷热源负荷) 商业公共区,60 W/㎡ (30~0)
后勤走廊,20 W/㎡
地下车库,15 W/㎡
库房,20 W/㎡
设备机房,20 W/㎡
物业办公区,60 W/㎡
配电系统末端供电量指标指标 50 各种商业租区的末端供电量 大型超市,大于或等于 1499kw (50~0)
巨幕影厅,(500~700)㎡,(60~80)kw,不含空调;
无巨幕影院,(3000~5000)㎡, (500~800)KW,不含空调
零售商业,(100~150) W/㎡
西餐,(400~500) W/㎡
燃气中式餐厅,(250~400 )W/㎡
无燃气中式餐厅,(700~1000 )W/㎡
服装,(100~150 )W/㎡
健身,(200~300) W/㎡
游戏厅,110 W/㎡
KTV,120 W/㎡
美容美体,300 W/㎡
照明系统各区域照度及色温 70 室外照明及色温 裙房立面照度(150~200)LX,色温(3000~
4200) K
(35~0)
顶部照度 200~300LX,色温(3000~4200) K
主楼立面照度(80~150)LX,色温(3000~
4200) K
底商照度 80~150LX,色温(3000~4200)K
园林照度(20~40)LX,色温(3000~4200) K
 
         
室内照明及色温 主入口空间照度(300~400)LX,色温(2700~5600)K (35~0)
中庭照度 400LX,色温(3000~4200) K
室内商业环廊/街照度 300LX,色温
(3000~4500)K
电梯厅照度不低于 300LX,色温(3000~ 4200) K
卫生间照度不低于 280LX,色温(3000~
4200) K
疏散楼梯照度不低于 100LX,色温(3000~
4200) K
停车场照度不低于 150LX,色温 4200 K
配电系统电源及插座预留 35 各商业租区 家电超市,1 个/50 ㎡,220V,10A (35~0)
影院,1 个/100 ㎡,220V,10A
大型百货商场,1 个/50 ㎡,220V,10A
零售商业,1 个/50 ㎡,220V,10A
西式快餐,1 个/50 ㎡,220V,10A
中式餐厅,1 个/50 ㎡,220V,10A
服装,1 个/50 ㎡,220V,10A
健身,1 个/50 ㎡,220V,10A
电玩,1 个/50 ㎡,220V,10A
KTV,1 个/50 ㎡,220V,10A
公共及后勤区 中庭,1 个/100 ㎡,,220V,16A;
同时每个中庭预留 2~3 个 380V,20A 的插
商业公共区,1 个/11m,220V,10A
后勤走廊,1 个/20m,220V,10A
地下车库卸货区每个柱子上预留一个插
座,,220V,10A
库房,2 个/间,220V,10A
设备机房,2 个/间,220V,10A
物业办公,2 个/工位,220V,10A
屋顶强电竖井内预留 30kW 景观照明配电
屋顶强电竖井内预留 100kW 外立面广告
照明配电箱
首层强电竖井内预留 60kW 园林景观及泛
光照明配电箱
在园林景观区预留 150KW 配电箱
 
 
电梯
130 客用直梯 (1.00~1.50)部/万㎡,尽量在主要位置, 并尽量不多于两组。中庭不设遮挡店铺的
观光梯
40
0.70~1.00 部/万㎡,尽量在主要位置,并尽量不多于两组。中庭不设遮挡店铺的观
光梯
(25)
0.50~0.70 部/万㎡,尽量在主要位置,并尽量不多于两组。中庭不设遮挡店铺的观
光梯。
(15)
客用扶梯 (6.00~8.00)部/万㎡ 50
(4.00~6.00)部/万㎡ (30)
(2.00~4.00)部/万㎡ (10)
以避免遮挡视线为布置原则,避免在中庭
各层单侧重复布置
10
货用直梯 专用货梯大于或等于 2 组,每组 2 台 20
其中至少 1 台货额定载重量大于或等于 3
10
弱电系统 182 整体信息化管理系统 建立购物中心统一经营管理信息系统,包括大数据分析、会员管理、线上信息平台管理、收银、手机信号覆盖、无线网络覆盖、停车管理、客流统计等各子系统数据
接口。
12
建筑设备管
理系统
对建筑设备监控系统和公共安全系统等
实施综合管理的系统。
5
建筑设备监控系统 可对下列子系统进行设备运行和建筑节能的监测与控制:
冷冻水及冷却水系统、热交换系统、采暖通风及空气调节系统、给水与排水系统、供配电系统、公共照明系统、电梯和自动
扶梯系统。
5
视频监控系统 走廊、电梯厅、自动扶梯入口处设半球固定彩色摄像机;大面积、人员密集场所设一体化全方位球形彩色摄像机;车库内设枪式固定彩色摄像机。选择低照度摄像
机,具有宽动态补偿功能。
10
信息发布及查询系统 要求具有多信息源切换功能,对各终端实现集中同步控制,具有定时播放、指定时
间播放、随时插播等功能。
5
门禁系统 主要出入口、通往地下及屋面的出入口设门禁。后勤走廊与其他区域的分界处设门禁。物业区与其他区域的分界处设门禁。电话机房、计算机房、消防安防控制室、
财务室、重要物品库等场所设门禁。
5
综合布线系
商场、大堂按每 50 ㎡设一组信息插座,
预留在弱电井内,待精装时安装到位;
10
通信系统 采用千兆以太网,分为内网和外网,外网涵盖商场客人上网,办公人员平时正常上网;内网主要应用于办公内部管理,办公
上网,智能化管理,考勤管理等应用。
10
有线电视系
系统采用 860MHz 邻频传输,用户电平要
求(64±4)dB,图像清晰度四级以上,
5
电子巡更系统 采用离线系统。巡更站设置在主要出入
口、各个库房、重要机房、各楼层楼梯间、
重要办公室、室外主要通道等场所。
5
无线对讲系统 双频双向工作方式,建筑群内部 100%覆盖,强度应大于 150uV/m,至少提供 6 个
频道,系统主机站设备为数字模式。
5
收银系统 收银系统与其他计算机网络物理隔离,保
证数据传输安全、保密。
5
手机信号覆盖系统 三家以上运营商覆盖建筑物内所有区域。在高峰期,终端下行速率大于 10Mbps,
上行速率大于 2Mbps
10
无线网络覆
盖系统
覆盖商业所有区域。 10
停车场管理系统 设置固定(长期)车位和临时停车混合的停车场管理系统。固定/长期客户凭感应卡出入停车;临时客户在入口通过时采用车牌识别系统自动记录车牌号,离开时在
任意收费站缴费后离开。
10
客流统计系统 安装在商业广场的各个主要入口及重要节点,结合电视监控系统设置,采用视频
识别方式
10
背景音乐与应急广播系统 背景音乐与应急广播系统各自独立,火及灾时须强制切换为应急广播。 10
背景音乐与应急广播合用系统,火灾时强制切换为应急广播。 (5)
火灾自动报警及联动系统
在大堂、商场、走廊、办公室、后勤区、设备机房等场所设置感烟探测器;厨房等场所设置感温探测器和可燃气体探测器; 在锅炉房及其计量间、柴油发电机房储油间设防爆型可燃气体探测器和防爆型感 温探测器;在疏散通道上的防火卷帘两侧设置感烟感温探测器。在公共场所靠近出入口处设带电话插孔的手动报警按钮及声光报警器。
5
漏电火灾报 电气火灾探测器采用一体化设计,能采集 5
警系统 完整的可能引起电气火灾的保护电路信
  息。
电力监控系 监测计量电压、电流、功率因数、功率、 10
频率等各种运行参数。  
消防电源监
控系统
采用集中式、模块化设计,对所监测的消 5
防设备电源运行信息、故障信息、位置信  
息等参数进行跟踪采集、存储、分析。系  
统仅作用于报警信号,不切断电源。  
电梯群控系
对电梯的故障、运行状态进行监控。消防 5
中心在确定火灾后,控制该防火分区的客
梯全部返回首层,门打开后停用;并接收
其返回信号。消防电梯返回首层,门打开由
消防人员专用。实现监控中心、机房、轿
厢、轿顶、坑底五方对讲通话。
新技术应用 采用移动 APP 地图导航、WIFI 定位、信 20
息发布触摸查询、商品在线信息联动显
示、线上客户评价信息、 AR 试衣、无人
机导购、会员中心具备电子会员注册和会
员触达能力,能通过电子会员系统集成支
付等新技术
注: 权重得分满分 264 分,权重系数=264÷(1000+1000×10%)=0.24
 

6 运营与服务评价

6.0.1 核心功能的评价应包含下列内容:
1 消费功能;
2 环境体验;
3 特色活动;
4 社会体验。
6.0.2 服务响应的评价应包含下列内容:
1 服务节点;
2 环境服务;
3 服务台服务;
4 商户服务;
5 信息服务;
6 个性化服务。
6.0.3 服务保障的评价应包含下列内容:

1 管理制度;
2 诚信经营;
3 合规合法;
4 安全保障。
6.0.4 特色创新的评价应包含下列内容:
1 业种业态创新;
2 服务创新;
3 营销与社会活动创新。
6.0.5 运营服务评价规则的评价规则应符合表 6.0.5.的规定。
 
表 6.0.5 运营服务的评价规则 
评定
项目
得分 分项 定性定量指标 分值
 
 
 
 
 
 
 
 
核心功能
 
 
 
 
 
 
 
 
 
370
 
 
 
 
消费功能
业种数量 10 种或 10 种以上为 80 分,10
种以下每少一种减 10 分,3 种或 3 种以
下不得分
 
80~0
有城市独有或城市规模最大业种,每有1 项加 20 分,满分 60 分 60~0
独立品牌(含同一品牌不同副牌)每 20种或 20 种以上每万平方米建筑面积,为40 分,少于 20 种每少一种减 2 分,9 种或 9 种以下不得分  
40~0
城市独有品牌每项为 2 分,商圈独有品牌每项为 1 分,满分为 30 分,城市与商圈独有品牌可重复  
30~0
品牌档次、形象与项目整体形象相符合 20~0
 
消费环境体验
主题清晰、鲜明,有特色 20~0
环境设施与消费者有互动性和参与性 20~0
体验项目环节丰富,不少于 6 项以上体
验内容
20
 
特色活动
过去 1 年全场活动 15 次以上 20~0
活动主题、特色、影响力,以及与项目关联性 20~0
社会功能 与旅游公司、社区、教育系统等合作, 固定承担旅游目的地、教育基地等社会责任 5 项以上  
20~0
      具有一定城市公共功能 20~0
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
服务响应
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
310
 
 
服务节点
车位充足,停车便捷,导引得当。
 
15
入口标识清晰,环境干净卫生,进出方
便
15
导视清晰便于到达,设施完整完好 15
便于寻找车辆、高峰期泊车等待时间不
超过 5min
15
 
 
环境服务
室内外地面干净整洁,无污渍、无积水 15~0
无污染、无异味,新风量充足 15
温度、湿度适宜 15~0
亮度适宜,无昏暗不明,无光污染、炫光 15
整体声音环境适宜,无过于刺激的噪声 15
 
服务台服务
主入口位置,标志清晰 10
着装统一,态度积极 10
导引、服务、投诉处理等专业 10
制度完善,流程清晰 10
 
商户服务
着装统一,态度积极 15
专业、迅速 15
干净整洁,特色鲜明 15
 
 
信息服务
网站、微信、APP 等工具全面,信息更
新及时,内容有特色
20~0
建有完善的客户库系统,并对客户进行
系统性维护与服务
20~0
楼层信息及导引系统完善、方便、清晰 20~0
个性化服务 有医疗急救、特殊人群照护等服务 15
残疾人卫生间、母婴室等特殊照护服务设施与空间齐备便捷 15
 
 
服务保障
 
 
260
 
 
管理制度
安全、卫生、设备、商户服务、客户服
务、信息宣传形象建设等制度健全
20~0
安全、卫生、设备、商户服务、客户服务、信息宣传形象建设等各项制度落实专人负责  
20
各项制度有对应考核措施,且前一年已经按制度考核执行 20
     
诚信经营
1 年内没有消费者到管理部门投诉,或者商户到管理部门投诉事件发生 20
有 2 项以上监管部门认可奖牌、证书 20
1 年内没有知识产权法律纠纷事件发生 20
 
合规合法
遵守相应标准,1 年内没有被管理部门处罚 20
证书齐全,而且 1 年内执法单位检查合格,没有被处罚现象 20
依法纳税,没有被相关部门处罚现象 20
 
安全保障
消防单位检查合格 20
设施全面,工作状态良好 20
针对火灾、水灾、地震应急,有制度、有预案、有执行责任人 20
检查、年检全部合格,在安检期内,且未出现事故 20
 
 
特色创新
 
 
60
业种业态
创新性
有创新性业种业态,其规模、影响力在城市中较大 30~0
创新性服
有创新性的消费者服务模式,并起到了良好效果 20~0
营销与社会活动创
新性
有创新性的营销与社会活动,并取得了良好效果  
10~0
注: 权重得分满分 220 分,权重系数=220÷(1000+1000×10%)=0.2
 
7 消费体验评价
7.0.1 商服感知评价应包括下列内容:
1 消费者观感;
2 业态丰富度;
3 品牌接受度;
4 商品质量;
5 活动促销;
6 员工形象;
7 销售服务;
8 会员服务;
9 特色服务;
10 售后服务;
11 支付服务;

12 应急服务。
7.0.2 环境感知评价应包括下列内容:
1 建筑外观;
2 场内整洁度;
3 空间舒适度;
4 音乐氛围;
5 空气环境;
6 温湿感知;
7 场内导视;
8 节点指引;
9 平面交通舒适度;
10 垂直交通便捷度;
11 停车便捷度;
12 停车配套;
13 休憩设施。
7.0.3 安全感知应包括下列内容:
1 电梯安全;
2 高层防护;
3 场内安保。
7.0.4 购物中心消费体验评价应符合表 7.0.4 的规定。

表 7.0.4 消费体验的评价规则 
评定
项目

分项 定性定量指标 分值
 
 
 
商品服务感知
 
 
 
580
消费者观感 消费便捷度 20
消费功能完善 20
空间舒适度 20
 
业态丰富度
业态关联度 20
业态均衡度,参考比例:餐饮 30%、零售 35%、其他 35% 20
业态类比不得低于 5 个 20
品牌接受度 品牌价格梯度与城市消费力匹配 20
品牌档次与购物中心品质感匹配 20
品牌有售前、售中、售后的服务 20
    商品质量 商品无高仿、假冒产品 30
 
活动促销
节假日促销活动 20
活动与消费关联度 20
活动的宣传推广,内容丰富 20
 
员工形象
店员着装干净整洁 20
场内或单店店员着装、标识统一 20
梳妆得体,形象气质佳 20
销售服务 服务周到,做到入有迎声,问有答声,走有送声 20
业务熟练,产品介绍清晰、透彻、熟练 20
 
会员服务
会员体系完善 20
会员有增值服务 20
会员活动丰富 20
 
特色服务
增设传统服务外的特色服务:手语导购、童车、 轮椅及爱心伞等服务以及婴幼儿休息室免费看护服务  
10
售后服务
(45)
售后制度体系完善 15
售后服务合理 15
售后承诺兑现 15
 
支付服务
具备移动支付功能 15
支付安全,无非法支付方式 15
支付便捷性 15
应急服务 完备的应急预案流程 25
人员、物料、工具设置 25
 
 
 
 
 
环境感知
 
 
 
 
 
 
310
 
建筑外观
建筑装饰美观 10
建筑外观无破损 10
建筑外观无污迹 10
场内整洁度 场内经营区整洁 10
商品陈列区整洁 10
公共服务区域整洁 10
空间舒适度 楼层高度舒适 5
空间尺度舒适 5
经营区域空间感舒适 5
 
音乐氛围
背景音乐契合舒适 5
声音大小、密集度适中 5
烘托商业氛围显著 5
 
空气环境
空气清新 5
无异味 5
通风顺畅 5
温湿感知 温度适中舒适 10
      湿度适中舒适 10
 
场内导视
明确的位置示意 5
方向指示准确 5
品牌标记准确 5
导视清晰易懂 5
导视位置合理 5
 
节点指引
指引显著易寻 10
明确易懂 10
设计感强 10
平面交通舒适度 宽度适宜 10
线路清晰 10
边界易达 10
垂直交通便捷度 便捷易达 10
功能合理 10
运力充足 10
停车便捷度 分区明确 10
寻车便捷 10
停车舒适 10
停车配套 出入库指引服务得当 5
有代泊车服务 5
 
休憩设施
数量充足 10
设计贴切 10
座椅舒适 10
 
 
 
安全感知
 
 
 
110
 
电梯安全
运行平稳 10
排障及时 10
梯内装饰适度、美观 10
 
高层防护
安全得当 30
造型别致 10
提示明确 10
 
场内安保
巡场方式合理 10
人员配备合理 10
态度热情 10
注: 权重得分满分 220 分,权重系数=220÷(1000+1000×10%)=0.20

本标准用词说明

1 位便于在执行本标准条文是区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:
1)表示很严格,非这样做不可的:
正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”; 2)表示严格,在正常情况下均应这样做的:
正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”; 3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的:
正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”;
4)表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用“可”。
2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为:“应符合……的规定”或“应按……执行”

引用标准名录

 
《制冷剂编号方法和安全性分类》GB/T 7778
《室内空气质量标准》GB/T 18883

 
中国工程建设协会标准
 
 
购物中心等级评价标准
 
 
T/CECS 514-2018
 
 
 
 
 
条文说明
 
 
 
 
1.  总  则 ……………………………………………………………………
3.  基本规定 ………………………………………………………………
4.  规划设计评价 …………………………………………………………
5.  设备设施评价 ……………………………………………………
6.  运营与服务评价 ……………………………………………………
7.  消费体验评价 ……………………………………………………

1 总 则

1.0.1 随着我国城市化进程的推进和国民经济的快速发展,购物中心已经成为居民生活的重要活动场所,遍布各大中城市甚至村镇。适应当代人民生活需要的购物中心,从建设理念和运营方式上与传统的百货公司已经有了很大的变化,加上技术创新和消费模式的不断变化, 要求购物中心的建设运营适应不同业态的发展需求,同时要承载低碳、健康的社会责任。
截至目前,购物中心的相关标准有商务部发布行业标准《购物中心建设及管理技术规范》SB/T 10599—2011 和《购物中心等级划分规范》SB/T 11087—2014,以上规范侧重在商业运营的角度对购物中心提出了要求。近年来,购物中心投资、建设主体已经由原来的商业部门转变成为以开发商为主导,建设规模和运营方式也与传统商业有了很大变化,需要对购物中心的规划、建设、运营和管理重新梳理以适应不断发展创新的社会需求。
中国房地产业协会作为房地产开发建设的行业组织,从推进行业健康有序发展出发,开展对购物中心评价标准的研究,同时参考国内外的相关标准等,在经过实践验证的基础上制定本标准。
1.0.3 本标准从购物中心的使用者即商业租户和消费者的使用感受出发,对购物中心硬件设施设备和软件运营服务进行评价,提升购物中心全寿命周期的物业保值增值能力。关于购物中心的商业运营水平不属于本标准的评价范围。
1.0.4 由于购物中心的所处位置,周边经济发达程度、人口状况等因素, 决定了购物中心服务功能和辐射范围。目前购物中心已建成投入运营和在建的数量都很大,分布在不同规模的城市甚至乡村。为了保证评价的科学性、系统性、公平性和可操作性,本标准以项目规模和业态分布情况将购物中心分成三类,三个类别之间没有优劣之差。
1.0.5 本标准从消费体验出发,确定购物中心评价标准,从便捷、适用、舒适、安全、美观、可持续性等方面,引导购物中心的建设适应不断变化的生活方式和消费习惯,实现资产的保值增值。

基本规定

3.1 评价条件
 
3.1.1 投入使用满一年是指参评购物中心各个系统应正常运行一个连续完整的周期。如空调系统经过一个连续完整的采暖和制冷周期、运营服务团队经过一年四季的运转磨合等。
3.1.2 所有区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求是指项目整体品质应一致均好。
3.1.3 完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案包括竣工图纸及说明、维修及更新改造图纸及说明、设备设施运行等运营服务记录、使用者反馈意见等。
3.1.4 新建购物中心项目在完成竣工验收并投入使用一年后申请等级评价时,在提交申请前无重大安全责任事故,否则不具备参评和续评资格。
 

3.2 评价体系和评价方法

3.2.2 购物中心具备多种产品属性,难从某个定性因素出发,以分类的形式穷尽购物中心的各种类型。但是,可以从多个维度确定标的产品的范畴,把不同量级的产品进行初步归类,以便在同一量级的前提下, 对产品进行等级划分。然后,在不同的产品量级之下,结合购物中心产品的客观经营规律出发,保障购物中心产品的多元性。
基于保障等级评价标准对标性的考虑,需要从业态经营面积配比的角度确保入选商业具备购物中心属性。同时,为避免对业态配比的界定过于聚焦,造成购物中心多元创新空间缺失,故从非零业态与零售业态两个比较宽泛的角度来进一步界定不同量级产品的初步经营特征。
本标准中的经营面积是指购物中心内商业经营所占用的所有地板面积为经营面积,不包含停车场面积。
3.2.4 本标准编制的出发点为划分中国购物中心的产品等级梯次,侧重于从产品硬件角度引导中国购物中心产品设计与开发,所以本标准以购物中心的规划设计与设备设施指标为主要评价指标。同时,本标准考虑到“硬件+运营”是形成优质购物中心产品的核心因素,所以以

运营与服务、消费者体验两项指标为辅,筛选与产品硬件密切相关的运营因素进一步完善本标准体系。购物中心商业业态运营、服务、管理不在本标准评价范围。
3.2.5 分项权重设置应符合下列规定:
按照每个部分在全局中的重要程度,将四个部分的权重按照规划设计 36%,设备设施 24%,运营与服务评价 20%,消费体验评价 20% 计算。为了便于操作,每个部分的打分系统都按 1000 分指标项的分值加上 10%对应附加分共计 1100 分来设置,每一项的得分总和乘以每个部分对应的权重后,加总得分为该评定项目的综合得分。
 
3.2.6 由于本标准评定内容涉及范围比较广,在保证评价内容的完整性、客观性和实操性的前提下,每个部分评价项目的评分采取分档打分和不分档打分两种方式。

分档打分方式有以下情况:

(1) 为防止同一子项重复得分,较低档的分值用括弧( )表示,该子项只取其中一个分值,不重复得分。
例如:表 1 购物中心规划设计评价规则中“项目整体识别度”评价中,如果满足 “项目外立面、景观、光设计整体化,项目从 500 米以外可以有清晰整体形象指引”的情况,则该项目“项目整体识别度” 的得分为满分 10 分;如果项目不满足前述条件,满足“项目外立面、
景观、灯光设计比较整体,项目从 300 米以外可以有清晰整体形象指
引”的情况,则该项目“项目整体识别度”的得分为 8 分;如果实际项目不具备以上两种情况,则“项目整体识别度” 的得分为 0 分。

表 1 规划设计的评价规则
评定
项目
分值 分项 定性定量指标 分值
1000 分
总体规划设计  
120
 
项目整体识别度
项目外立面、景观、光设计整体化,项目从 500m以外可以有清晰整体形象指引 10
项目外立面、景观、灯光设计比较整体,项目从 300m 以外可以有清晰整体形象指引 (8)
 
(2) 有些分档打分项括号内不是一个数值,而是用数值区间来表示,

具体打分的办法请参见每个对应项目的条文解释。
例如:表 2 中购物中心运营服务评价规则中关于“核心功能”中“消费功能”“业种数量”,得分(80~0), 评分方法见相应的条文解释。
 
表 2 运营服务的评价规则
评定项目 得分 分项及分值 定性定量指标 分值
      业种数量 10 种或 10 种以上为 80  
      分,10 种以下每少一种减 10 分,3 80~0
      种或 3 种以下不得分  
      有城市独有或城市规模最大业种, 60~0
      每有 1 项加 20 分,满分 60 分
      独立品牌(含同一品牌不同副牌)  
    消费功
能(230)
20 种或 20 种以上/万㎡建筑面积,
为 40 分,不足 20 种每少一种减 2
40~0
      分,9 种或 9 种以下不得分  
      城市独有品牌每项为 2 分,商圈独  
      有品牌每项为 1 分,满分为 30 分, 30~0
      城市与商圈独有品牌可重复  
   
品牌档次、形象与项目整体形象相 20~0
心功 370   符合
 
  主题清晰、鲜明,有特色 20~0
    环境体
验(环境消费) (60)
环境设施与消费者有互动性和参与
20~0
体验项目环节丰富,不少于 6 项以
上体验内容
20
    特色活动(40) 过去 1 年全场活动 15 次以上 20~0
活动主题、特色、影响力,以及与
项目关联性
20~0
      与旅游公司、社区、教育系统等合  
    社会功 作,固定承担旅游目的地、教育基 20~0
    能(40) 地等社会责任 5 项以上  
具有一定城市公共功能 20~0
 
不分档打分方式有以下情况:
不分档打分的子项,有得分和不得分两种选择。
例如:表 3 购物中心规划设计评价规则中“机动车场地交通”子项中, 满足“场地车行出入口清晰,出入口位置远离城市交叉路口,车行道

数量充足,交通顺畅。”的情况得 20 分,如果不符合标准要求则不得分。

表 3 规划设计的评价规则 
评定
项目
分值 分项 定性定量指标 分值
1000 分
 
总体规划设计
 
 
120
 
场地交通
场地机动车出入口清晰,出入口位置远离城市
交叉路口,机动车行道数量充足,交通顺畅。
20
场地周边设置岛型临时停车,出租车停靠点、
招手站
10
场地内设有清晰的行人道及非机动车道,并设
有非机动车停车场地
5
 
3.2.8 三星级(含)以上购物中心的各分项等分不得低于该项总分的50%。

规划设计评价

4.0.1 购物中心总体规划设计评价应包括下列内容: 1 项目整体识别度;
考察项目是否通过外立面、景观、灯光的整体化设计,使项目从一定距离以外可以获得清晰整体形象指引。
5 商业客流;
商业客流方向可以直接与公交站点、地铁出入口、周边建筑、天桥或人行道相接,衔接度较高,分值 50 分,少一项减 10 分
4.0.2 机动车库评价应包括下列内容: 1 空间设计及流线组织;
购物中心停车数量应满足国家和所在城市停车数量的要求,通常购物中心的停车数量基本要求为 0.6 辆/100 ㎡,市内购物中心达到 1.0 辆/100 ㎡、郊外购物中心达到 2.0 辆/100 ㎡较好。
4.0.3 购物中心内部空间设计评价应包括下列内容: 1 商业动线;
根据对国内近 5 年的商业综合体的调研,商业招商面积经验数据

及建筑设计防火规范中对防火分区的经济性要求。把面积区分为 2000
㎡、5000 ㎡、10000 ㎡三类,其经济性最高的动线类型为单层面积 2000
㎡~5000 ㎡,一字型动线;单层面积 5001~10000 ㎡,一字型动线/L 型/Y 字形动线;大于 10000 ㎡,采用回字型、Y 字型动线、U 字形动线。
近几年部分大型商业项目考虑到经济性、施工快速等因素,部分商业做成方正盒子,商业动线做成简单、等宽的商业动线,失去了商业购物的趣味性。所以标准建议商业动线应结合交通空间、卫生间、服务设施等空间,适当做成收放有序的商业动线,其动线要考虑各界面的生动表达,将商业动线设计成生动、有趣的体验空间。
2 中庭;
中庭空间的亮度较为重要,除了照度高于其它商业动线走廊外, 同时也要满足部分活动需要。如果采光方式做了特色化处理,例如模拟天光、特殊采光方式、天幕处理、特色化图案处理等,可以考虑加分。
3 门厅;
门厅与垂直交通的关系:扶梯作为上下层人流疏导的重要工具, 入口处到首部扶梯的距离过近,对二层/地下一层人流疏导有利,但会降低首层商业价值。若入口处到首部扶梯的距离过远,首层商业价值有所保证,但对非首层目的型消费者来说,其购物体验感会降低。根据国内近五年购物中心的调研数据,一般入口处到首部扶梯的距离在 15m 左右的购物中心,其消费体验较好。
4 柱网柱距;
建筑结构经济性非常重要的一项因素是柱距的选择。柱距越大, 梁越高,其用钢量也上浮。但是柱距大,也会使得空间柱子数量减少, 商业适应性增强。在这两方面的权衡下,同时考虑地下空间停车要求, 性价比较高的柱距为 8.4m~10.8m。
商业二层及以上的挑廊宽度一般建议 3.5m~4m,根据空间的规模来调整大小。这个数据是保证并行 4 个人,且最靠近商铺的消费者可以瞬间掌握商铺内销售的大部分商品,顺利保证购物信息的视线传达。
5 非首层商业走廊设计;

商业动线是一个商业项目的灵魂,商业动线的贯通是保证人流流动的关键。商业动线如果出现尽端,其商铺的业态、规模都有较高的要求,否则生存艰难。所以商业动线应尽可能成环形,且经过所有商铺为最理想。但由于单层平面的差异,动线无法成环,则要尽可能将商业主动线的尽端设置在人流量最大的入口或中庭。
10 室内休憩空间设计;
购物中心要考虑休憩空间,一方面是购物者的正常生理需求,一方面陪同购物的人需要休息空间,这部分空间的距离不可太远,一般100~150m 设置一组,且最好位于轻食餐饮、卫生间附近,满足不同人群需求。
4.0.5 商业配套空间评价应包括下列内容: 1 卫生间设计;
目前国内相关标准对商业空间卫生间设计要求设置偏低,本标准参考购物中心实际情况,建议从购物中心公共空间任意一点步行距离100m 以内应可以到达一处卫生间。
4.0.6 节能环保评价应包括下列内容:
2 节能;
建筑节能设计主要包括建筑围护结构和机电设备节能两部分,其中机电设备节能见本标准相关章节,本节主要评估建筑围护结构以及设计、管理过程。
1) 评估内容包括建筑形体设计、玻璃幕墙面积、玻璃天窗和幕墙遮阳、幕墙气密性、主要外门的保温隔热措施;
2) 是否在设计过程中对建筑全年运行能耗进行动态模拟分析, 用以确定基本参数辅助设计,是大型购物中心精细化设计的重要内容,是机电优化设计进而有效降低建筑运行能耗的重要技术手段。
3) 建立能源监控及计量,对主要的电、水、气及其它使用的能源实时检测运行数据,提供完整的能源数据采集、统计、分析系统是优化运营管理、降低建筑能耗的有效技术手段。
3 节水;
购物中心节水方面评估是否利用再生水,如果采用市政中水达到相应比例也满足要求。

4 节材;
节材主要考察项目建设可再利用材料和可再循环材料占总建筑用材重量的比例,根据申报方提供的相关证明文件进行判断。
6 建筑装修无有害材料;
购物中心室内装修采用大量化学产品,建筑装修无有害材料一项,要求由申报方提供相关空气检测证明材料,检测结果室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度符合现行国家标准《室内空气质量标准》GB/T 18883 有关规定得满分;能够提供检测报告、但部分指标不能满足国家现行标准《室内空气质量标准》GB/T 18883 有关规定的 5 分, 不能提供证明材料的,此项不得分。
 

5 设备设施评价

5.0.1 冷热源的评价应包含下列内容:
1 供冷指标。
1) 空调能耗是项目节能的重要因素。对于购物中心项目,空调冷源的能耗指标随地域性变化不大,在很大程度上代表项目节能工作水平。
2) 供冷指标依照寒冷和严寒地区区经验数据制定。温和地区冷负荷指标可增加 5℃。夏热冬冷和夏热冬暖地区冷负荷指标可增加 10℃。
3 系统节能措施
采用冷水机组变流量的变流量一级泵空调冷水系统运行,相对于传统冷水机组定流量的变流量一级泵空调冷水系统有更显著的节能效果。需根据现行《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》中相关要求, 在满足机组和系统安全运行的前提下,结合整体系统配置,达到较高的节能效果。
5.0.2 保证商业运营区域的空气质量,是保证用户体验感的要素。
对于分项中各商业业态,如电影院、滑冰场、泳池、健身房、KTV 等,若参评项目没有该业态,则该业态自动得分。
甲醛、TVOC 浓度控制项的判定,以参评项目提交的具备国家认可资质的检测机构出具的一年内的检测报告为准。报告结果满足国标则得分,不满足则不得分。

5.0.3 商业区域空调设施评价应包含下列内容:
2 “寒冷地区,与入口相邻中庭的地面层设地板采暖;严寒地区,中庭、步行街的地面层设地板采暖。”该项除严寒、寒冷地区外,其它地区的参评项目自动得分。
5.0.4 其中针对严寒、寒冷地区的要求,其它地区的参评项目自动得分。
5.0.9 配电系统负荷密度指标评价应包含下列内容: 该项指标包含空调冷热源负荷
1 各种商业租区的配电负荷密度
该项指标为配电系统根据不同业态分配的负荷密度值。同时代表了项目的招商能力和节能水平。
得分判定时,根据图纸、变压器装机容量和整体业态配比进行宏观判断。上下偏差均做减分判定,若整体偏差大于百分之五十,则为0 分。
2 公共区的配电负荷密度
该项指标为配电系统根据不同功能区域分配的负荷密度值。同时代表了项目的运营管理能力和节能水平。
得分判定时,根据图纸、变压器装机容量和各区域面积配比进行宏观判断。上下偏差均做减分判定,若整体偏差大于百分之五十,则为 0 分。
5.0.10 该项指标为购物中心提供给不同业态租户的供电量指标。同时代表了项目的招商能力和节能水平。
得分判定时,根据图纸、现场商户配电柜(箱)容量进行判断。上下偏差均做减分判定,若整体偏差大于百分之五十,则为 0 分。
5.0.11 该项指标代表了照明设计的美观性和实用性对用户体验的影响。
得分判定时,根据照明设计资料图纸、现场测试进行综合判断。各项的权重根据项目具体情况综合判断。若偏差项大于或等于 8 项,
则为 0 分。
5.0.12 现场评价时,根据图纸、现场核实进行综合判定。若无某项业态,则该项不参评。参评项的指标均无负偏差得满分,负偏差项大于70%,则为 0 分。

5.0.13 该项的评价根据项目图纸和现场核实进行判定。低于最低配置要求则不得分。
5.0.14 该项评价根据项目资料、图纸、现场核查等进行综合判定。弱电系统随着科技进步发展迅速,若项目采用系统所实现的功能优于或达到本评价标准内容,该项得满分。若功能未达标,根据实际情况酌情扣分。若功能缺失,该项不得分。
 

6 运营与服务评价

6.0.1 核心功能是购物中心的“硬核”。服务体验的核心在于商品与服务内容的丰富性、创新性、独特性,这不但是购物中心独特价值点, 也是吸引消费者的核心内容。环境主题、活动等,也已经成为消费者可以感知的“产品”,也是购物中心传播独特形象的重要手段。同时购物中心也承担了越来越多的儿童教育、文化传播、城市宣传等等社会功能,社会功能与商业功能的复合化发展,也是未来趋势。在鼓励商品与服务丰富与新颖的同时,也考虑与项目整体形象、客户群的适应性约束。
 
6.0.2 服务响应是消费感知的关键环节。消费者从到达、与购物中心接触开始,感受购物中心环境、体验购物中心的服务水平,包括对环境的整体感知,尤其停车、入口、卫生间、电梯等节点感知与评价;也包括服务台、商户服务员的感知与评判;以及对IT 信息服务、个性化服务的体验与评价。服务响应以“软性服务”内容为主,是购物中心服务评价的重要组成部分。
6.0.3 服务保障是购物中心提供优质服务的制度基础。包括自身的制度建设,以及国家法规的落实与执行。
6.0.4 特色创新是运营服务评价的加分鼓励项。包括了业种业态创新、服务创新、营销与社会活动创新等方面。
 

7 消费体验评价

7.0.1 于消费者对商品销售及客户服务过程中的体验感知,以定性评分的形式,评判消费者对购物中心提供的商服品质、职业素养、配套服

务的满意度。
 
7.0.2 环境设施是消费者最直观关注的因素,是消费者对购物中心最直观的体验感。站在消费者的视角,以结果导向的角度来评判环境设施。营造环境氛围的因素包括场内观感、音味湿度、通行舒适度、配套设施便捷度四个方面。场内观感是消费者进入购物中心的第一体验感知,从建筑外观、场内整洁、空间舒适度三个角度建立消费者对购物中心的初步感知;音味湿度是消费者能否延长停留时间的重要因素,包括音乐氛围、空气环境、温湿感知;通行舒适度影响消费者的消费体验效率,包括场内导视、节点指引、场内位置感、平面交通舒适度、垂直交通舒适度;配套设施便捷度指标是购物中心的增值项, 包括对停车便捷、停车配套及休憩设施的满意度。
7.0.3 从消费者对安全防护感知的角度出发,区别于从安全设备规范的角度评价安全防护。

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