商业操盘手，在商业日新月异之下仍能傲立潮头，他们有商业洞察力、场景想象力、敢为人先的勇气。12月15日-17日，2021赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布将在上海外滩W酒店举办。在此之前，赢商网《了不起的商业人》之“了不起的商业操盘手”系列，采访立于市场前端、行业创新聚集地的操盘手们，探究商业的精彩。
本期赢商网特别对话印力集团合伙人、印力深圳城市商业公司首席合伙人竺海群，探讨存量商业如何适应新的市场变化。
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 陈华
图片来源 | 项目官方
“兵无常势，水无常形。”商业地产行业的变革无时不在，只有适应市场变化才能保持领先。
对于深耕商业领域18年，与印力集团同步迈入商业地产的印力集团合伙人、印力深圳城市商业公司首席合伙人竺海群来说，既见证了中国商业地产发展的辉煌时代，也亲历并参与了印力集团从商业初学者到领导者的成长之路。
当疫情对商业地产产生重大冲击，购物中心发展进入新的阶段，浩浩荡荡的新一轮变革再起，该如何适应新的市场变化？印力深圳的下一步如何走？
在竺海群看来，本土化创新，是未来商业发展的动力。未来的十年是Z世代的市场，面对他们的消费习惯与关注点转变为“体验与内容”，商业吸引他们的关键也变为“好玩有趣、有变化、值得分享”。此外疫情期间许多本土品牌也做了很多创新，值得关注学习。但有一点需注意的是，大家在做自己产品的时候，也需要多关注国外项目的优秀案例，不能因为疫情影响形成断层闭门造车。
这样的逻辑贯穿在印力深圳的整个资产运营思维中。我们知道，在印力深圳的项目体系中，10年以上的存量项目不在少数，这也决定了必须不断“求变”才能应对当下消费者的需求变化。从印力深圳项目表现来看，“求新求变”的运营思维也让项目形成持续的生命力，保持业绩高位增长。
资料显示，目前印力深圳公司共管理16个项目，覆盖深圳、佛山、珠海等10个城市，总建筑面积合计约140万平方米。诸如深圳印力中心、惠阳印象汇等10年以上项目的销售坪效常年维持集团项目体系前列水平。
“稳住基本盘”是印力深圳守住粤港澳大湾区阵地的一张王牌，但在竺海群看来，大湾区仍有很多的商业机会，因此在保持存量资产活力的同时拓展更多新盘也是目前在着力推进的战略。据竺海群透露，目标主要以深圳、广州、珠海、东莞等一线及新一线城市进行拓展。竺海群也坦言，期望未来能有更多大体量商业综合体的机会， 在深圳造一个“印象城mega”。
目前，印力深圳已与多家国资、国企平台建立了合作平台，并签约了小梅沙更新项目、口岸商业项目、前海印里等多个商业项目。据悉，口岸项目将在明年陆续入市，前海印里将在明年6月开业，小梅沙项目预计2024年开业。
未来，印力深圳将持续深化与国资、国企的全面合作，在湾区重点城市持续增加项目拓展，为企业注入更多新能量。
赢商网：纵观国内商业发展，变革一直持续，您认为下一个变化的领域或者关键词是什么？
竺海群：在我看来，“本土化创新”应该是未来很重要的一个方向。没有创新会导致购物中心未来发展后劲不足，尤其面向的消费者转变为了Z世代。本土化与创新的结合，意味着做创新自身的购物中心的时候仍然要关注国际国内的优秀做法。
另一点来说是“品牌孵化”，当然这也与本土创新是密不可分的，我们看到现在很多本土品牌自己也在做创新，那我们应当去挖掘一些本地品牌，形成自己购物中心特有的竞争力。
赢商网：您觉得Z世代对本土化的态度是怎样的？他们消费呈现出怎样的趋势？
竺海群：我觉得现在的年轻人并不一定喜欢奢华的东西，他们反而更在意变化中的事物，关注这个购物中心是否会有一些新鲜的、好玩的吸引到他们，简单来说就是花更少的钱买新鲜感。那从这一角度来看，我们就必须要保持场景、内容的活力，不断创造出新鲜感，通过这些“变化”来吸引年轻人消费。
赢商网：如何看待三坑文化、元宇宙、剧本杀、滑冰等新兴业态？购物中心该如何抓住这些流量？
竺海群：其实这些还是与年轻消费者的观念有关，他们更加喜欢惊险刺激、群体参与感强以及场景内容丰富的空间，未来购物中心也会向这种体验式的方向去发展，而我们能做的是去拥抱它。
对于如何抓住这类新鲜事物，我觉得最关键的是团队需要有这个想法，需要有对市场的敏感性以及创意。我们也在思考组建人员主抓年轻人喜欢的东西，及时反应市场热点，加强商场对年轻人的吸引力。
赢商网：印力深圳的商业项目多数开业在10年以上，在存量商业焕新上，贵司是否有总结出特定的打法？
竺海群：确实印力深圳公司存量项目占比极大，不过我们也在尝试突破创新，总结下来主要有三点：
①疫情常态化稳住经营。从这两年来看，疫情对于购物中心客流的影响巨大，我们能做的是做好健康安全保障，提高服务，保卫客流。
②坚定不移深耕会员。印力深圳的会员基数在印力集团体系内是领先的，各项目的会员消费占比、活跃、交互等维度都保持良好态势增长。后续我们也会加强会员运营的投入，努力让项目成为区域消费的首选地。
③将部分项目主力店做更加合理化的调整，释放更多空间引入新兴业态，保持项目持续的生命力。因与早期拓展等诸多原因，不少项目引入了面积较大的主力店，这留给项目可发挥的空间极其有限。目前我们也正在做调改，调整一部分主力店的面积，以引入更多的新品牌。
赢商网：您认为，对于一个商业操盘手而言，最为难得的品质和不可或缺的能力分别是什么？如果给自己运作的项目加上您个人的特质，您希望是什么？
竺海群：在我看来，主要有三点：定力、说服力、前瞻性。操盘手必须要有坚持自我的定力，以结果呈现的说服力以及预判项目未来前景的前瞻性。这非常重要，操盘手一定程度上可能决定一个项目的成败。
如果是我个人而言，我期望以“产品经理”的心态去打造项目，每个项目都是一个作品，不管是在空间尺度还是内容上都要非常“漂亮、经得起市场考验”。
赢商网：展望即将到来的2022年，印力集团深圳公司在商业领域将有哪些大的动作？
竺海群：我们主要是夯实基本盘，毕竟深圳公司这边运营期的项目比较多一点。同时也会发力轻资产拓展，深化与国资国企平台合作，在广州、深圳、珠海、东莞等一线城市及新一线城市拓展更多的项目。
在未来两三年将会是印力深圳新项目筹开集中期，其中跟深国际集团、万科物业合作的前海印里，以岭南风情文化为依托，在深圳首创“庭院式”街区商业模式，将在明年6月入市；与深国际、万科合作的梅林关社区商业项目将在2023年开业；与深圳特发、益田合作的文旅存量改造项目小梅沙项目将在2024年开业。
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