「大悦春风里」京南战略深度专访_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

商业地产未来的想象空间是无穷的，但可以确定的是，它所承载的将是越来越多人的梦想和期望。

可以说，未来商业的核心价值依旧是全面满足人们追求美好生活的精神需求。但是人的诉求是动态延续的，人的生活方式是进化更新的。因此，消费者对商业提出的要求也是在不断变化的，比如从满足消费到主张个性、强调参与、看重服务、重视绿色与健康等，这种“高要求”在本质上是企业如何通过产品、服务的创新更好服务消费者的课题。

作为国内商业地产的领军者之一，从2007年至今的十余年中，大悦城的发展已然开花结果、遍地芬芳。大悦城，这个引领时尚品位的品牌也深植于消费者内心，并始终在为都市青年提供着表达“年轻、时尚、潮流、品位” 的生活方式和平台。

伴随着年轻消费者的不断成长，通过对当代生活深入而全面的洞察，大悦城控股北京大区捕捉到他们对回归“第一生活”本源的强烈需求。协同着北京城市化进程的发展节奏，其布局的第二条产品线——大悦春风里，则将聚焦点延展到了更广泛的消费客群以及生活场景中，并正以“温馨、时尚、惬意、品位”的品牌内涵，勾画出南城人所期待的美好生活愿景。

今年12月25日，北京大兴大悦春风里——新产品线首发项目，定档开业；明年9月，北京丰台大悦春风里——新产品线第二个项目，计划启幕。

大兴大悦春风里、丰台大悦春风里项目效果图

大悦城控股北京大区在北京南城布局的2个新产品线项目即将先后入市，这不仅是一种对消费者“懂我”心声的回应，更让“大悦城”的专属商业魄力尽显无余。

本文采访了大悦城控股北京大区副总经理兼丰台大悦春风里操盘手余佳、大悦城北京大区商管中心总经理朱姝、大悦城北京大区商管中心副总经理兼大兴大悦春风里操盘手吴瞳，并进行了深度对话：

洞察力、专业度、热忱度以及大格局，这是对话结束后大悦城三位商业操盘手留给我们最深的印象。

也正是这样的企业与团队特质，不仅让我们寻得了一个大悦城控股北京大区能始终走在行业前沿的答案，也让我们清晰感受到这样一个重磅信号：

从今年12月25日开始，北京南城商业格局注定将被改写！

北京发展向南看

商业和城市同高度

区位，是做商业的先决也是核心条件。

想要占据区位优势，就离不开与城市发展走向“共命运”。

细数功能的更新、政策的倾斜、产业的导入、人口的聚集等影响因素，没有一个项目不希望包揽这些先天优势。

这些在北京南城，正体现得越发明显。

大兴大悦春风里项目效果图

大兴国际机场的正式开通，京南成为首都国际交往新门户；
丽泽商务区逐渐成熟的同时，临空经济区、千亿级生物医药健康产业园以及一系列定位为具有国际影响力的创新产业集群，也在加紧推进；
以万亩南苑森林湿地公园为代表，生态等多方面民生资源的改善不断提升人居环境

从2018年开始，北京南部地区发展已经进入到第三轮，与前两轮行动计划侧重“补短板”不同，第三轮行动计划主要侧重于“筑高地”，即在已有基础上实现新提升，将南部地区打造成为首都战略高地和改革开放高地。

余佳也毫不掩饰大悦城控股北京大区对北京南城的发展信心，“北京的城市发展逻辑是，北京功能向东（通州），首都功能向南。比如北京丰台大悦春风里所在的南苑片区，此前是北京规划上的战略留白地，承载着城市的长远发展。蔡奇书记在调研时也讲，‘妙笔生花看丰台’，现在越来越多的政策开始往这边转移，区域已经有了实实在在的变化。”

丰台大悦春风里项目效果图

对城市走向精准的预判与坚定的信心，奠定了大悦城控股北京大区“双子”布局南城的底气。随着近年来的政策利好和南城商圈崛起，也助推了“大悦春风里”项目更好的落地。

12月25日即将开业的大兴大悦春风里，是大悦城控股北京大区的首个城市更新并购基金落地项目，北京丰台大悦春风里则将是“南中轴上第一个新建的城市综合体”，这让两个项目早已站上整个城市发展的高度，与未来北京的发展脉络交融在一起。

丰台大悦春风里项目效果图

“依托政策的导向，北京的经济重心和产业方向，包括央企在内的很多大型企业总部都在向南城迁移，由此还将带来交通发展等更多种远期利好。北京丰台大悦春风里目前是地铁4号线上盖项目，明年开业时19号线也会开通，未来将会是四地铁上盖。因此，大家对这些区域还是非常有信心的。”

“我们有信心，也更有专业能力做保障”，余佳介绍到，“每一个项目我们都是因地制宜来开发，会根据地块特性来设计产品。北京丰台大悦春风里是集商业、写字楼、酒店、住宅于一体的城市综合体，写字楼就会去承接刚才提到的产业转移需求，吸引科技文化、商务金融等方面大型企业、央企的一级子公司入驻。同时，综合体内部业态、功能之间也有互相赋能的作用，对区域综合面貌的提升更有利。”

在各方资源的高效联结下，丰台大悦春风里将重新定义南城核心区域，为周边居民、上班族打造高频理想生活聚集地和区域时尚生活中心。

丰台大悦春风里项目效果图

相比于北京丰台大悦春风里的“综合性”，北京大兴大悦春风里则是更聚焦以较大体量纯商业的形式，提升大兴区域乃至整个京南的生活品质。

秉承大悦春风里这条新产品线的特质，当不久后两个项目全部在南城亮相，二者的合力不仅将有助于品牌影响力的快速铺开，更会“炸”出一个北京南城全新的商业版图。

一切源于“人”

城市新中产的“生活回归”

当然，由于大悦城年轻、时尚、潮流的形象已在无数人脑海中“根深蒂固”，我们不禁会对“大悦春风里”这个似乎与大悦城相近而又有所不同的名字，发出“灵魂三连问”：

什么是大悦春风里？
和大悦城有什么不同？
为什么选择在北京南城落地大悦春风里？

解释这一切，就要从需求端——“人”出发。对大悦城控股北京大区来说，“时刻关注消费者”绝不是一句口号，这是大悦城十余年来持续走在时尚前沿的“秘诀”，也是大悦春风里“诞生”的初心。

朱姝提到:“伴随着自身会员的不断成长，曾经年轻时尚的大悦城会员，除了自己的‘逍遥自在’，更多了一份‘家庭牵绊’，他们对生活的需求广度不断扩宽，生活场景、购物场景也都在持续发生着变化。”

大兴大悦春风里项目中庭效果图

“面对这些成长起来的会员，我们的关注点将下沉到人们的切实生活，希望能够继续构建更加符合他们需求的环境和内容”，吴瞳表示。

同时，相关统计数据显示，北京南城的居住人口非常庞大，并且消费能力强。北京大兴大悦春风里周边5km范围内，总人口超过140万，月均消费能力在1万元以上的群体比例达到60%。北京丰台大悦春风里周边的住宅新盘均在千万元级别，家庭消费能力将会更高。

但目前北京对位这类客群的商业供给在南城较为稀缺，远远不能满足他们对美好日常、理想生活的诉求。

为此布局的大悦春风里所瞄准的，正是这些成长了的25-45岁城市中产的品质生活需求。这部分客群，又恰和城市走向、产业导向、升级后的消费者生活方向重叠起来。

与大悦城带来的时尚“快”感相比，大悦春风里更注重营造对生活质感的“慢”享氛围，这从新产品线的一些独特之处，便足以可见。

室内外连通，盒子+街区的建筑形式

“正如飞天梯是大悦城的一大空间特色，大悦春风里从一开始也梳理了自己的建筑空间基因，每个项目都将会是盒子+街区、室内外连通的建筑形式，并有层次丰富的退台、平台等，以及都会有诸如樱花大道、樱花广场等突出自然景致的空间。”

吴瞳的介绍，描绘出了一幅北方罕有的商业图景。尤其在“新消费”语境下，消费者对自身与自然空间的交互提出了更高要求，而北方受限于季节条件，注定很难以高开放性的室外街区形式呈现。

大兴大悦春风里项目效果图

12月25日北京大兴大悦春风里的入市，将是京南首个“盒子+街区”形式的购物中心。从主入口向下，有坡道将下沉广场与建筑主体相连，向上则有多样化的退台，从而最大程度解决环境“痛点”，处处有景色，层层有景观，真正契合人们对lifestyle的设想。

大兴大悦春风里项目南广场效果图

吴瞳还提到，“我们现在做的，包括在下沉广场做喷泉、水幕瀑布以及对绿化、景观氛围的改造，都源自前期对周边居民的问卷调查。大兴项目是一个改造项目，做这些无疑增大了改造难度，但我们还是通过技术上的处理，将其一一实现。”

不仅是对于消费者，这种全新的商业形式，也再次印证了企业所具有的前瞻性。随着打造夜间经济越发受到政府重视，开放性优势突出、相对易于管理的大悦春风里街区部分，未来也将成为区域夜间经济的示范街区，充分带动区域价值。

首入南城，颠覆性的业态与品牌组合

“当你进入项目，我们希望你能感受到的是，这里真的像每家每户‘客厅’、‘餐厅’、‘书房’、‘梳妆台’的延伸，对于这两个大悦春风里项目，我们在品牌选择与组合上，更是贯穿始终的把这种感觉落地到项目中来。”朱姝、吴瞳不约而同的这样描述大悦春风里更温馨、也更具温度的“打开方式”。

这无疑打破了传统商业留给人们的印象，也无疑需要一些突破性创新做支撑。

而凭借大悦城控股北京大区多年沉淀下来的品牌资源与专业能力，大悦春风里确实在整个业态和品牌组合的颠覆性尝试上，迈出了扎实的一步。

比如在北京大兴大悦春风里，落位在首层的将是这些品牌：

德国顶级厨具及烘培品牌菲仕乐学院店；
邂逅花语浪漫与甜品幸福味道的下午茶体验店-花间Way

同时，朱姝特别提到商管中心招商团队还与星巴克“磨”出了北京南城首家宠物友好及花园店。在朱姝看来，宠物已经成为很多家庭不可忽视的情感寄托，此次合作，双方充分利用自然、空间与商业间的互动关系，在店面的打造上融入更充沛的生活情调、延伸陪伴的生活场景、营造具有生活休闲社交属性的舒适氛围，真正呈现“四邻友好”的体验。

正是持续以消费者视角来思考，大兴大悦春风里传递着大家所向往的温馨、时尚、惬意、品味之生活，还将呈现一系列更新颖、更具有生活方式感的品牌组合，例如：

京南首家MUJI无印良品；
京南最美菜食场京东7FRESH七鲜超市2.0升级店；
海底捞全新形象店；
京南首家My Crib，自然生活格调的营造者；
京南首家带有“床位”的金逸影院；
充满人文情怀的西西弗书店；
NIKE KICKS LOUNGE、阿迪达斯三叶草最高级别店；
京南首家博多一幸舍日本拉面

以上为部分入驻大兴大悦春风里品牌展示

从空间场景到品牌组合，大悦春风里可以说是大悦城控股北京大区对自身商业广度与深度的一次进阶尝试。这不仅让大悦城控股北京大区能够通过自身产品线体系的丰富，渗透到更广泛的客群辐射范围中去，也将提升整体区域的生活品质。

“双子”并行

因为是“大悦城”，才能做到的事

当下北京叫得响的商业项目大多集中于城东和城东北，北京南城一个令人印象深刻的生活片段是：周末晚间，地铁4号线南段末班车，挤满了从市中心消费完回家的年轻人。

而这现象的背后，是南城人对周边消费环境改变的急切期待。以至于在大悦春风里招商前期通过本地生活平台对消费者的调查中，一条高点赞评论是这样写的：“大悦城终于要来了，我再也不用‘跋山涉水’去城里买东西了”。

大兴大悦春风里项目中庭效果图

“对此，我们更要精准判断京南消费客群的核心诉求，从供给端解决消费痛点，挖掘出符合在地客群的品牌组合，而令人惊喜的是，两个大悦春风里客群需求与落位品牌的匹配度高度一致”，在朱姝的介绍中，我们也再次对大悦春风里团队的专业能力发出感叹——有些事，因为是“大悦城”才能做到。

毕竟，讲好商业故事，除了敢想，更要能做。朱姝也坦言：“今年，疫情对品牌招商造成的巨大影响毋庸置疑，无印良品、优衣库、丝芙兰、雅诗兰黛等国际知名品牌区域首店的进驻，离不开十余年来大悦城与众品牌建立的深度信任关系，也更加体现了团队‘大格局’视角的可贵。”

“站在京南城市发展，更聚焦到区域商业发展格局来看，强强联合的状态更为理想——大家一起做强整个南城商圈，这样才能为南城消费者提供优质商业，让他们在区域内就能享受到优质的生活方式。”朱姝表示。

大兴大悦春风里

城市自在生活地

如何建立商业项目与消费者之间的黏性？

并不非常依赖业态和品牌组合，可能是很多人的共识，大兴大悦春风里同样认为如此，并致力于做好这样两点：

一是，对本地生活的尊重。

项目肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑、打造城市自在理想生活范本的使命。

“我们要引领生活品质的提升，带给消费者全新的社交体验和生活空间氛围”，朱姝形象地为我们举了引入MUJI无印良品京南首店的过程，“商管中心团队正是细心地凝听本地消费者的心声，发现在大兴本地论坛内大家对MUJI无印良品的强烈诉求和渴望，从而引入了京南首家MUJI无印良品。”

步道效果图

包括大量原住民在内，项目周边居住人口密集，他们乐于消费也更渴求共鸣。“所以，未来我们会在空间细节和运营层面做得更温馨、舒适，这样信任感才能建立起来。”

根据吴瞳的介绍，我们看到很多藏在细节中的“小心机”，独具匠心，比如：

B1层的主题餐饮区“大杏仁食堂”，因“大杏仁”是网络上“大兴人”给自己“玩梗”的谐音而得名，一下子和周边消费者建立了共鸣；
软装场景打破传统，既会在店铺门前以自然元素增加“小野趣”，也会以原木色调、真实沙发、茶几的“家庭形式”在公共区域做足温暖感；
从公共设施细节、会员中心服务到后期门店运营培训，将会格外注重提供有温度的服务

二是，对本地文化的致敬。

大兴大悦春风里的开业必定会为区域商圈带来全新发展契机，同时紧邻清代建造而成的火神庙，则赋予了项目不可多得的先天“文化基因”。

大兴大悦春风里在建筑设计上尊重城市及区域文化，结合火神庙精神文化所在历史建筑，以“灯笼”元素呈现的建筑立面、以“前山”为名的层层叠退空间，无不体现着项目与环境的惬意相洽。

大兴大悦春风里项目效果图

此外，项目更是发挥前瞻性的资源整合能力，对其在功能、业态上进行开发与重新激活，实现建筑美学与消费场景的有机融合。未来，大兴大悦春风里会举办更多与文化相结合的活动，同时也会提炼更多与文化相呼应的IP元素，共同勾勒舒适、自然的生活场景。

项目深挖文化内涵的价值视角、整合资源的运营能力，对城市更新、后疫情时代商业发展的意义也不断凸显。

值得一提的是，大兴大悦春风里作为大悦城控股北京大区与高和资本合作首个城市更新并购基金的落地项目，将首次实现大悦城“悦云”智慧商业系统的100%落地。

“凭借高和资本丰富的资产管理与退出规划能力，与悦云领先的数字化成熟度，项目将以数字化为消费者延伸生活场景，为消费者带来更加便捷舒适的服务，让消费者的体验感得以提升，” 吴瞳介绍到。

“「悦云」将赋能「八大场景」，消融核心痛点，迭代体验。” 吴瞳进一步解释到，“针对消费、停车、公区游逛、服务、娱乐互动、店内逛店与支付、在场与离场等困扰消费者、品牌、经营方多方已久的八大场景，借助物联网、多屏合一、人脸识别技术、5G+VR等尖端技术，打造多触点、和项目特色深度融合的个性化娱乐互动体验，实现营销精准触达客户、沉淀数据更，真正做到'万物互联'。”

“悦云”系统的应用与完善，不仅为消费者勾勒了一幢能真正读懂他们内心的“智慧MALL”，更将为全行业整体提供一个智能化解决方案，实现赋能。

丰台大悦春风里

京南中轴上的美意生活花园

相较于大兴项目，位于地铁4号线新宫站上盖的丰台大悦春风里，其商业面积则更加显得寸土寸金。

“无论在建筑形式、空间设计还是品牌招商上，我们都在努力做到精而美。”

丰台大悦春风里项目中庭效果图

根据余佳的介绍，毗邻万亩南苑森林湿地公园的丰台大悦春风里，将会以融入城市肌理的设计理念，把商业空间自然生态化的趋势实现落地。“在空间设计上，我们做了一些室内空间室外化的处理，强化空间的丰富度，延续绿色商业的街区感受，为消费者提供更好的体验感。”

丰台大悦春风里项目效果图

露台--美意生活花园效果图

项目即将呈现出的诸多空间亮点，也确实令人能够感受到“如沐春风”：

北京首个大型风动装置+立体化风动幕墙；
包括多首层设计、空中连廊在内的动线系统；
临街水景花园、室内水幕花园、悬浮中庭、多层退台花园共同构成多重景观界面；
地下一层打造独有的京南食味文化特色街区；
艺术共生空间等“精神高地”设计

项目悬浮中庭效果图

项目中央广场效果图

自然与建筑的有机共生，主打品牌定制店的招商方向，加之对打造智慧MALL的全新尝试，将能够充分激发商业场所未来的潜能，吸引人们主动去探索。2021年9月，用绿色植物和精致的花园景观，打造的这个绿意盎然的花园型商业设施将会与大家相见，这将是京南商业品质再度升级的标志性事件，更是一种生活愿景的实现。

室内水幕效果图

“对于丰台的品牌引进，我们将会做好品牌甄选，对区域商业品类进行有益互补与提升，打造差异化精品产品，使得在地消费者的生活品质得到真正的升级，这也是在丰台区域，我们打造大悦春风里品牌的目标之一”朱姝充满信心地说到。

目前丰台大悦春风里已经吸引到：火爆全国的“童话世界”奈尔宝家庭中心精品店、带有露天花园的卢米埃影院、京东7FRESH七鲜超市等主力品牌入驻，未来也将针对区域消费者需求和属地特色不断引入品牌定制店。

在接下来的一年时间内，丰台大悦春风里作为京南中轴上首个花园式商业设施，其花园式特色建筑的一一呈现、定制化招商品牌的不断引入等，都充满了新事物诞生前的无限魅力，令人十分期待，我们也将持续关注丰台大悦春风里的动态。

结语

作为商业地产相关从业人员，最令人感到兴奋的无疑是看到独具特色的好项目。

大悦春风里令人感叹的是，它所界定的生活美意不是单纯的形式美，更是一种内外兼修的生活价值观——与人为善、如沐春风。所以未来它将带来的是，为时光注入温度，为陪伴延伸界限。

这将是商业空间的更高级存在感，势必将走入更多消费者心里，也见证着城市商业发展迈上新高度。

随着满载极致商业理想的两座大悦春风里项目如约而来，大悦城控股北京大区将为京南消费者提供更加全方位的品质美好生活，值得期待！

End

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