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世纪金源商管:疫情是试金石,更是进化与创新

字号+ 作者:万商俱乐部 来源:万商俱乐部 2022-10-28 我要评论

打造永恒的幸福欢聚中心

 

 

世纪金源商管集团作为世纪金源集团旗下购物中心产业的经营主体,缔造出集购物、休闲、美食、娱乐、教育、文化于一体的一站式多体验的生活中心、社交中心和休闲中心,打造“城市幸福欢聚中心”,全方位覆盖不同客群的需求。

 

以“打造中国一流的商业平台”为愿景,持续为资产方、经营者、消费者解决问题,提供多种服务,创造价值,是行业内领先的商业物业持有者与运营管理者。

世纪金源商管拥有自持项目“世纪金源购物中心”与轻资产项目“方圆荟”两个运营品牌。目前自持商业面积382万平方米,轻资产面积630万平方米,总运营管理面积超1000万平方米。

 

新媒体《观点》将于2022年11月2日,以“回归、进化与创新”为主题,召开“2022观点商业年会”。在商业年会召开前夕,观点新媒体特别专访世纪金源集团高级副总裁、世纪金源商管集团总裁李赟,一起探研疫情对商业地产的影响以及未来商业的挑战与发展,认为疫情是一块试金石,不仅给商业地产带来挑战,更是加速了商业变局,促使其不断进化与创新。

 

 

 

1

 

 

 

环境重塑,商业重塑

 

观点新媒体

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1.对当前商业地产市场环境的看法?

李赟

这两年由于疫情的影响以及国家对房地产市场的宏观调控,地产行业面临重大的调整,作为资产持有方的地产开发商普遍面临一定的困境,其困境传递到商业地产是比较明显的。

商业物业是有财务成本的,特别是在初期阶段,其收入、现金流不一定能够完全支撑和覆盖前期的财务成本和折旧摊销,所以部分商业资产面临的压力是比较大的。

 

另外,受疫情的影响,客流下降,销售下降,部分商户已经开始交不起租金,或者要求减免,或者退租,从全国总体来看,购物中心的空置率已经是挺高的了。

关键是购物中心只是载体,经营主体是商户、品牌方。如果越来越多的品牌方失去了拓展意愿,购物中心的招商就会面临着无米之炊的局面,越来越困难。

对经营主体而言,面临最大的挑战是什么?是消费者消费习惯与趋势的变化。因为疫情的影响,线上社零消费总额一直在增长,去年已经占整个社会消费品零售总额24.9%,这个趋势没有变过。

一旦这种消费习惯养成了以后,线下品牌到底怎么做?这两三年还可以把疫情作为运营不好的挡箭牌,但疫情慢慢褪去以后,我们的零售如果不调整方向,或者说没有创新做法出来,可就不是水到渠成的“恢复”了。如果经营主体都普遍面临困境,那作为经营载体该怎么办?“皮之不存,毛将焉附?”。

昆明世纪金源购物中心

再从消费者消费意愿分析,家庭的真正大头消费依然还是花费在房贷、教育、养老、医疗等方面,购物消费意愿必然是有心而无力。

所以,作为商业从业人员,我们要客观分析市场环境,既使疫情没有了,市场环境也发生了深刻的变化,商业运营也必然要随之重塑。

 

 

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体验业态是优势,运营能力是核心

 

观点新媒体

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2.世纪金源商管有什么应对策略?

 

李赟

世纪金源商管有一个很大的优势是自持资产比较大,而且这些资产建设较早,财务成本与折旧摊销等对项目运营的压力相对不大,这是一个客观情况。而且,大部分项目运营已进入稳定期,所以对我们来讲,资产规模是大优势。

世纪金源商管的抗压能力较强,自疫情以来,对很多商户我们一直都在进行租金减免、资金帮扶等纾困政策。

世纪金源商管旗下大部分项目都处在城市新区的核心位置,经过长年经营,与周边社区的消费者建立起良好的关系,同时这些人群的消费能力、消费意愿相对还保持比较稳定的状态。

北京世纪金源购物中心

而且,世纪金源商业体量都比较大,除了常规零售业态之外,休闲娱乐、餐饮、儿童和教育、体育、健康等体验型业态占比也较大。这部分体验性比较强的,不管是在疫情阶段还是后疫情年代,受冲击和影响相对小一些。尤其是这些体验业态,在这个阶段,反而成为商业体的引流发动机与经营收入的压舱石。

 

观点新媒体

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3.年轻人可能会对这种体验业态更加重视,

对世纪金源来说是一个很大的优势。

李赟

是有优势,但是也有挑战,因为需要空间和内容共同的呈现,才能让体验性增强。

而所谓体验,就有审美疲劳。一个新的场景到底能够吸引消费者多长时间,这个是有周期的,常换才能常新,这对后续持续投入是有压力的。

重庆方圆LIVE内景效果图

同时,体验这一块比较难做的其实是内容,圈内很多都爱做体验街区、情景式街区、特色街区,但是发现红火了一段时间以后,近几年很少有人做这个事了。因为除了刚才说的投入之外,还有一点就是在提供内容的服务商这方面,是比较缺失的。

如果要开业一个传统购物中心,正常的零售板块甚至奢侈品,可以通过招商或者合作来实现。而体验型的新经济,它的内容要有网红气质、新奇特,抓住年轻人视觉到感受上的需求,市场上能提供这种服务的供应商是较少的。

昆明世纪金源购物中心内景

在这个新兴领域,应该说近似于萌芽发展阶段,个人或者创业性品牌居多,正规性、持续性尚有不足,甚至很多商业模式还在验证过程中。

所以经常会出现场景打造得很好,但是内容换汤不换药。这个时候反差就比较大了,大家只是换了个衣服,但内容还是一样,这就是为什么很多年轻人不愿意买账,就是因为觉得这不是他想要的东西。

 

观点新媒体

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4.挑战还是比较大的

李赟

都得摸索,既需要尽快有一批成形的产品出来,同时作为经营主体的购物中心也得转换一下角色,单单做一个房东不一定能实现那些想法,不一定能满足消费者的需求。

最近几年都在谈深度运营,但是谁把这事说明白了呢?到底多深?深到商品吗?深到品牌方吗?不一定吧。真正需要深度运营的新品牌又深不进去,甚至看的更多是租金,算的是成本和费用。

你愿意投入吗?关键这种投入真的一定能够带来现实的收益吗?很多问题交错在一起。这一切都需要商业运营者在知行合一中探索、破解。

 

观点新媒体

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5.世纪金源旗下元昆创投这个投资平台,现在具体模式是怎么样的?

李赟

世纪金源集团以“平台+投资”为战略驱动,拥有地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康、智慧出行等支柱产业,并在儿童、教育、金融服务、AI科技等领域投资布局,形成“大消费、大文旅、大健康、新科技”四大主航道业务,构建起幸福产业生态圈。

元昆创投,是世纪金源商管旗下一家致力于帮助消费品牌快速成长的服务机构,专注于大消费领域内餐饮、娱乐、零售、科技等与体验型紧密相关的细分赛道上的优秀项目,通过赋能式投资、产业链深度支持,形成消费品牌生态矩阵,从而构建起更加强大的商业平台运营能力。

目前,元昆创投投资的项目已陆续在世纪金源商管旗下项目进行落地孵化。

 

 

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提升资管能力,深化区域布局

 

观点新媒体

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6.未来整个行业轻资产化发展会呈现什么样的局面?

 

李赟

我觉得未来轻资产应该是逐步往头部商业企业聚集。商业管理能力的建设需要一个很长的周期。成熟的商业地产运营商,拥有专业的团队与运营能力,可以帮助存量资产发挥最大效率,实现保值增值。

中小型地方性开发商项目数量是有限的,想深耕,性价比并不一定高,而且孤立的商业项目也比较难以发展,除非有特别独特的地理位置,或者特殊的一些条件。

上海枫泾方圆荟效果图

另外,对于拥有少数项目的资产持有方,投入精力和资金去打造商管团队和运营体系,这个效率是偏低的。而且错过了时机以后,也比较难做到好的综合效益。

还有一个被动的客观原因,很多存量物业持有者的持盘能力下降,已经覆盖不了自己持有这个物业的各项成本。所以,这些项目就算看起来是好的,是可以做的,但是因为资产原因也做不了,所以供给侧和需求侧都不是特别乐观。

未来,中国经济将转入高质量发展阶段,存量资产最终是要盘活的。所以,具有资源聚集能力与专业运营能力的头部商管企业将发挥自身优势,通过轻资产项目的输出,让资产持有方、运营方、消费者、社会实现多方共赢的状态。

 

观点新媒体

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7.世纪金源商管接下来轻、重资产拓展方面有没有什么计划?

李赟

第一,要把优质标杆项目的区域市场做得更深更透。以安徽为例,世纪金源商管在安徽合肥有自持两家购物中心(合肥滨湖与合肥北城),商业运营面积均超过30万平米,分别经营了十二年和八年,经营状态良好,对品牌号召力各方面都比较强。

合肥方圆荟(滨湖店)

整个安徽除了三个重资产之外,还有将近20家左右的轻资产项目,有租赁的,也有委管的,地域遍及省会、地级市、经济强县市,布局深入。

第二,优势区域做完以后,接下来就是能力溢出。虽然有省界或者有城市的划分,但其实临近的省份或城市是可以顾及得到的。所以,我们会注意优势资源的溢出效应,就是从革命根据地溢出,辐射到周边省份或者城市。

第三,长三角、大湾区由于早年集团地产开发布局较少,世纪金源商业在这两个区域布局也相对较晚,但目前我们已经开始陆续布局。

成都方圆荟效果图

还有成渝、武汉两个城市群也是商业重镇,世纪金源的商业也已将触角深入到其腹地。所以,除了我们的“革命根据地”以及优势资源能够溢出区域之外,还要主动出击,寻求在这四大区域的突破。

上述内容摘自观点新媒体,并有一定的编辑删减。

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