如果我们行走在今天的国王十字街区，我们会有一个感受，国王十字街区完全配得上“伦敦城市新地标”的称号。

这里已经成为一个集创新产业、文化场所、新商业与生活于一体的多功能城市区，创造了对全球人才和资本的吸引力。

这个伦敦全新的“宇宙中心”甚至可以与伦敦传统支柱产业——金融业抗衡，每天吸引着来自全国各地的人来此驻足，也获得了无数个新兴产业和充满创造力的年轻人入驻。

然而，也许有人还没有意识到，20世纪的国王十字并不如今天这般美好，甚至一直面对着经济增长乏力、区域形象不佳、废弃历史建筑留存、公共空间匮乏、产业发展缓慢等无数个令人懊恼的城市问题，萧条的市场与破败的城市环境让这片土地稳居20世纪的“伦敦最贫困十大选区”名单。

因此，如今的十字区，是在经过辉煌，熬过战乱和衰败，再用进入21世纪后的20年时间中快速完成复兴而得到的。

它正在抛弃曾经布满老旧建筑与毒品情色业杂糅下的混乱无章，转身拥抱科技力量，时尚商业和一级学府的支撑，从而由没落之地转变为创意十足的，全英国最具活力与“文艺范儿”的新街区和产业社区。

不得不承认，这跨越一百年的精彩翻身足以吸引全世界的目光，也值得我们仔细研究。

它究竟是如何获得新生的？它能给经常走向拆除重建的无效更新和当下的政企合作带来什么样的启示？

国王十字区（King’s Cross）位于英格兰伦敦北部的肯顿区。

19世纪，十字区因拥有公路，铁路和河流交汇的极佳区位条件，所以煤炭资源，蔬果鱼肉等生活性资源都由此经过再发往各地，再加上综合性交通枢纽国王十字火车站和圣潘克拉斯火车站的全面落成，国王十字区很快就实现了产业的集聚，成为区域内外联通枢纽、工业中心、货物集散转运中心和生活中心。

这片土地一举成为维多利亚时代的伦敦工业心脏地带。

然而，二战后，随着后工业时代的到来，英国工业开始衰落，工业经济逐步退出伦敦。

伦敦城市产业走向变迁，国王十字也逐渐走向废弃萧条，开始聚集大量贫困人口和低素质人群，饱受低端服务业聚集和毒品情色行业的污染。

这片曾经的心脏地带日渐沦为工业“棕地”，长满了废弃的建筑物，铁路壁板，仓库。

据报道，在1980年代，伦敦前100个“最差住宅区”中，国王十字区就占到了其中的24个。在1994年，Mori调研公司曾给出数据，国王十字街的40%的居民觉得饱受犯罪威胁，73%提及街道上的偷盗与抢劫，17%的人惧怕夜行。

因此，20世纪末的国王十字已经成为了危险、封闭、混乱、破败的代名词，这里拥有伦敦市中心最低的租金，最差的品质和大量的闲置用地。

国王十字多年来积累的这些矛盾和城市问题一直为伦敦政府和公众所懊恼，而且始终找不到一条合适的出路来化解。

早在1980年代初，伦敦市首次提出重建国王十字计划，但是由于当时市场条件的疲软以及高速海峡铁路隧道和相关开发项目的不确定性，重建计划始终未能通过。

1995年，“海峡隧道干线法案”获得英国上议院通过，法案包含将英法海底隧道的选线从滑铁卢调整到圣潘克拉斯车站，也就是说，国王十字区将设置新“欧洲之星”停靠站（圣潘克拉斯火车站）。

就这样，跨国铁路线的设立成为了十字区变革的催化剂，因为这项法案涉及对圣潘克拉斯车站、国王十字火车站及其周围地区的重大基础设施投资，并有机会重建铁路附近的城市空间。

此外，进入了21世纪的伦敦，快速进入第四次工业革命，迎来了持续增长的市场需求，伦敦全市，特别是市中心的工作岗位数量迅速增加。国王十字区终于迎来转机。

有了“欧洲之星”作为导火索，这项搁置多年的重建计划也渐渐清晰起来。

2001年，伦敦市重新思考十字区再开发工作，并选定著名地产开发商Argent作为开发主体。

Argent快速进入状态，从历史背景和现存城市问题出发，开启前期研究，构思愿景定位与开发模式，并积极地与当地社区、政府和其他利益相关者磋商。

在与Allies and Morrison， Porphyrios Associates和Townshend Landscape Architects的合作下，国王十字区的战略发展规划就此诞生。

2006年，这份方案获得议会审议许可。十字区被定位为伦敦“中部地区发展关键机会”之一，世界级交通枢纽，融合最新技术与维多利亚艺术的场所空间。

审议中许可国王十字区建造约50座新建筑，20条新街道，10个新的公共场所，提供最多2000个新住宅，修复和翻新20座历史建筑。国王十字区重新正式拉开帷幕。

重建国王十字区是伦敦150年来规模最大的，最激动人心的重建项目之一。

这个进行中的项目是基于一片67英亩（27公顷）的工业荒地，以悠久历史和优越区位为本底，涉及恢复历史建筑和新建品质公共空间与建筑的综合性用途的城市更新项目，包括340万平方英尺（316,000平方米）的办公空间，2,000个住宅单元，500,000平方英尺（46,400平方米）的零售和休闲空间，酒店和教育设施。

其余的将用于非住宅用途的灵活开发，这些灵活空间在总建筑空间内灵活占到20％的复合指标，可用于多功能组合。

未来的国王十字将拥有住房，综合商业，产业办公，艺术画廊，大学，并由六条伦敦地铁线，两个国家干线火车站以及连接巴黎的国际高铁直接提供服务。这个全新片段，将有一个新的邮政编码N1C 4AB。

国王十字区正在从工业迷失地带转变为充满活力的多功能城市区。

国王十字区的重建项目是基于公私合作关系（PPP）开展的，合作内容包括基础设施建设和地产开发。

2008年，作为开发主体的Argent与伦敦铁路公司（LCR）和DHL建立了联合伙伴关系，成立了Kings Cross Central Limited Partnership（KCCLP）。

两家合伙企业是国王十字的土地所有者，协议规定了长期的50:50发展伙伴关系（Argent：50%，LCR：36.5%，DHL：13.5%。

Argent表示：“本次合作是建立在开放，尊重和对共同价值观的理解之上的，发展理念是整体的，有关国王十字区内所有构成要素的。

良好的治理模式和机构之间的关系前进的核心。

因此，除了要保证土地所有者，公共部门机构，咨询顾问和承包商的绝对实力，还要与当地社区紧密联系在一起，从而确保广大社区可以从这项投资中受益，以鼓励创新区内的公共，私人和公民行为者之间的协作与协调。

整个计划以围绕内部街道和26英亩（11公顷）的开放空间作为开发线索，以高质量城市环境、保留特色历史建筑、保护城市公共景观为基础的开发重点，高效利用土地价值的集群效应，打造全新城市面貌与空间体验。

从一开始，KCCLP清晰划定了开发过程的分期阶段，并选择了内外兼修，内培外引的模式实现转型，内是升级利用原有资源，从公共空间修补，交通枢纽的升级和历史建筑的修缮入手；外引入外部资源，用科技与创新发力，重构现有结构。

 1. 内培 

更新规划中，摄政河将基地划分为南北两区。北区主要为住宅与新商业，南区布置产业办公与交通枢纽，各个功能板块相互作用，相辅相成。

为了实现人与人，人与城市的交流与连接，开发商在空间修补工作中做了一次创新性的尝试，规划以打造约40%的开放生态空间作为基础，并且利用20条路网，贯穿场地南北，打造公共空间体系，串联区域内主要节点。

该体系是以步行、单车与公共交通作为首要服务对象，所有公共空间都为行人与骑行者开放，利用半开放的室外空间增加行为活动的趣味性。

开发经理Robert Evans说：“我们花了很多时间思考建筑物之间的空间，以及人们如何使用这些空间。在早期，我们专注于如何将各种用途结合起来，并与城市和公众建立最好的联系。”

有了开放空间体系作为“藤”，十字街区又采取了精准的实操路径来创造“果”。

KCCLP对维多利亚时期的历史建筑进行有机保护和修缮，成功打造了多个城市新地标。

在保护修缮工作中中，KCCLP采用了三种方式：①保留原有极具特色的建筑，基于原貌开发新功能；②拆除主体，部分创新；③新旧结合，相互呼应。这些方式被利用在改造商铺、购物中心、写字楼外墙等，展现了新旧结合的奇特街区风貌。

例如，由伦敦奥运会奥运圣火盆设计者Thomas Heatherwick操刀的，将维多利亚时期的卸煤场改造成为Coal Drops Yard购物中心。

这个全新的商业空间的定位是媲美世界级的购物地标，面积10万平方米，包括5家大型门店、餐厅、画廊、音乐表演场和新公共空间，一开放就成为了伦敦的打卡圣地。

还有十字街区最受欢迎的目的地之一——粮仓广场。

这里是基于维多利亚时期的粮仓建筑改造的，也是KCCLP在国王十字区的第一笔重大投资。改造后的粮仓建筑作为圣马丁学院的教学楼，建筑前广场是欧洲同类型广场中最大规模的城市公共空间之一。

如今的粮仓广场总是热闹非凡，已经成为了当地公众与游客的“城市绿洲”。

这里有学院学生的日常活动，有频繁举办的时装秀、艺术展和美食节，也有欧洲最大的，反映摄政河历史的科技水景喷泉。

 2. 外引 

在以公共空间为主要导向的开发模式下，国王十字区的空间品质得到了强有力的保障，人口和产业也实现了快速集聚，首开区已经成功向公众完全开放，整个区域的活力出现了显著提升。

于是，十字区开始外引资源，发力科技与创新。

十字区已经成功引入了互联网巨头Google的入驻，该大楼是谷歌第一个自行设计的海外总部，投资超过10亿英镑，为国王十字的房价注射了强心剂。

2019年，社交媒体巨头Facebook也将伦敦总部搬至这里。

此外，三星、Youtube、路易威登、英国卫报和法国巴黎银行等行业巨头也纷纷来此报到，预计将为十字区创造上万个工作岗位。

从区域价值的角度来看，这些全新产业的集聚强有力地推动了区域土地效益和物业价格。CoStar在2017年进行了一次商业地产分析，数据显示从2011年到2017年，国王十字的写字楼价格增长了173%，增速一直高于周边区域，甚至超过伦敦市中心。

住宅方面，由于市中心开发容量的限制，国王十字区逐渐面临着供不应求的现象，房价逐年上涨，从2011年到2015年，住房价格几乎翻了3倍。

拥有了一众科技巨头与艺术产业作为强大的文化支撑，也具备了成体系且充满艺术气息与活力的公共场所作为空间支撑。然而，KCCLP并未止步于此。

重构国王十字获得成功的关键一点还在于，KCCLP为城市开发植入了运营思路，为冰冷的更新框架填充了鲜活的城市内容。这意味着它的开发路径并没有仅局限于传统的空间与产业的技术思考，而是让每一位公众都参与其中。

这也与其宣扬的价值观不谋而合，若要寻求孵化长久的城市价值，就需要与当地社区紧密联系在一起，让大多数人获益。

因此，国王十字街区先通过公共空间建立场所感，让场所各具特色，再逐步完善丰富内容和业态，照顾到不同背景人的兴趣，提供多样化的体验与选择。

自2007年，国王十字更新开始至今，你可以随处发现文化艺术场所，假日集市，趣味体育设施，也可以体验露天电影，美食活动和音乐演出。

为了营造街区氛围，拉动市场效应，丰富的公共艺术活动从未间断，街区活动的时间表几乎覆盖了全年时间，随时随地都有好玩的事情发生，活动涵盖运动健身活动，亲子活动，艺术文化活动，音乐节庆等。

组织这些活动的资金一部分来自物业费与服务费，业主作为生产者的同时也是消费者，受益人。

这些内容都强化了国王十字街区的开放性与包容性，让街区里的用户更有归属感与自豪感，也积淀了更加深厚独特的文化氛围，让人们对十字区完全改观，忘记曾经的破败，也让国王十字更加鲜活，从而迅速成为伦敦最有吸引力的生活，工作和参观场所。

国王十字重建项目的资金包括建造成本，专项研究和利息费用等，总估计价值达到30亿英镑（48亿美元）。这些项目资金来自KCCLP的股权资金，贷款债务和持续的运营收益等，并且，这些股权资金和开发后的收益已用于基础设施建设和孵化项目。

“我们并没有尽早进行交易这些物业，而急于得到回报。虽然土地所有者必须要以保证利益为首要目的，但是售卖土地非常容易。土地所有者更应该追求长期利益，我们必须在业务计划，财务战略和总体计划方面保持绝对的完整性和灵活性，并将其视作一个整体项目，并寻求长期回报。”Evans说。

因此，KCCLP首先为十字区的基础设施大力投入，自2009年以来大概投入6.5亿英镑，其中包括2.5亿用于新建道路，新公共空间，横跨摄政运河的新桥，运河旁的改善工程以及能源中心及其相关的区域供热和配电网络。

3亿用于首开空间（272套公寓和三座商业建筑及产业办公建筑）。此外，还有与伦艺签订的1亿英镑的建筑合同。因此，在首开阶段，KCCLP就最大限度保障了功能复合化和空间高品质。

因此，KCCLP的运营模式的最大特点是摆脱急于收回成本，快速回流资金的传统思路，而是选择了通过孵化作品，以提高公共产品价值来提升区域价值的思路来创造长期利益的，并可以通过资本运作与持续运营来让项目产生长期效益的。

作为伦敦城市发展缩影的国王十字区，在近百年的跌宕起伏后，终于通过一份价值30亿英镑的城市更新规划重新焕发生机。然而，当我们将目光放在更大的范围时，还是会察觉到城市更新普遍会遇到的问题——在面对在“新”中抹去城市“旧”的一面。

它不止于城市空间，而是关乎“人”与“生活”给城市带来的特殊色彩。

因此，士绅化与高档化是更新中近乎无法避免，却不容忽视的社会难题。如今，伦敦早已经成为不平等现象日益严重的受害者，当面对地区更新后大多数人所无法负担的消费水平，经过国王十字区却捂紧钱包匆匆而过的人们不禁会提出疑问：这里是谁的伦敦？

国王十字给出的解题思路是让创新经济的民主化，为创造更具包容性的知识经济而努力，并考虑到毗邻的贫困和失业率高于平均水平的社区。它提出了四个关键策略：①创新机构的本地招聘和采购实践；②通过当地公司的职业和技术计划提高当地居民的技能；③提高税收收益，地方政府保留100％的营业税率；④以及共享城市资产，用包容性治理，鼓励社区对公共领域的拥有所有权，从而撬动城市复兴。

我们无法确定这样的思路是否可以让伦敦摆脱这个困扰已久难题，但是不得不肯定的是，国王十字确实在为之努力，只要持续发力并跟踪协调纠正，就势必有更好的结果出现。

伴随着复杂的历史背景与多种改造规划难题，国王十字项目践行了以打造高质量城市环境、保留特色历史建筑、保护城市公共景观为基础的开发策略，高效利用地块，使得开发过程清晰明了，打造了一个错落有致的国王十字区域。

十字区项目向我们展示了如何通过政企合作来进行基础设施建设和房地产开发，以及如何通过孵化局部地块品质来实现房地产市场价值的区域增长。

在更新过程中，Argent的合伙人Robert Evans说：“我们总是被这仅67英亩的土地带来不可思议的惊喜，这是一个繁忙的地方，有很多事正在发生，而这个地方总是令人惊讶。它也一定会拥有其他成功地区都会拥有的东西。”

因此，我们知道，一个好的更新项目需要利益相关者保证实操过程的灵活性，并且保证以长远远光作为开发基础，这样才可以适应不断变化的市场需求。

更重要的是，地方政府与开发商要需要真正融入周边社区，积极的开展公众参与工作，找到适当的平衡，从而得到各方的强烈认同并有效推动更新进程。


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