小体量、大作用——

越来越重要的社区商业

2020年初，一场突然到来的疫情使得人们的生活方式发生了巨大的变化，人们足不出户或者在步行范围内解决生活所需，社区商业成为人们的“救命稻草”。

社区商业，不言而喻，是为服务周边社区居民为目的而设置的。一般来讲，规模不大，几千到3-4万平方米不等，辐射人口通常在20万人以下。业态设置也相对简单、明确，以满足社区刚需为主，能够有效解决周边1~3公里消费者必须的生活需求。

在疫情中，由于社区商业减少了远距离出行采购带来的风险，人们和社区商业的粘合度愈加紧密。第一太平戴维斯的数据显示，1月份广州市域级购物中心项目当月日均客流同比下降34.1%，区域级项目下滑31.8%，而社区级项目仅下滑16.3%。

疫情封闭虽然时间不长，但对人们的消费习惯、供给方商业模式创新有着巨大的推动作用。从消费端来看，人们对于社区商业的依赖度增强，一些新的诉求需要在社区商业中得到满足。从供给端来看，如何更好的满足周边居民，同时实现盈利，答好这份试题也推动了商业模式的创新。

社区商业一直存在于我们的生活中，不管是新加坡的邻里中心模式，还是美国的社区百货模式，社区商业始终承担着社区服务和居民生活保障的重要功能，我们将此类业态叫做社区商业的基础服务。一般来讲，主要包括满足人们衣食住行的业态，超市、菜场、洗衣店、理发店、餐饮、银行、药店等。

在满足日常刚需消费基础上，社区商业还关乎城市居民生活水平的提升与优化，我们将此类业态叫做社区商业的附加服务。附加服务由于广泛的内涵，业态多样，并且不断的迭代升级。

而此次疫情之后，不论是基础服务还是附加服务，供销双方的思维都发生了较大的变化，社区商业将面临充满机遇和挑战的时代。 

 供给端创新，基础服务提升，

社区商业握手大品牌mini店

疫情的发生使得供销双方的习惯和思维都发生了变化，为社区商业增加了更多的可能性。

消费者觉得，相比远隔几公里的购物中心和大型shopping mall，能方便的买到更重要；开店的人也渐渐觉得，和大型的商超的坪效和成本相比，多开几家小店更挣钱。

特别是对于提供基础生活服务的店铺，业态围绕生鲜+超市+餐饮+外卖，出现了很多大品牌的mini店。而疫情的发生，更是为这类小店注入了强心剂。

2018年永辉开启mini模式，目前数量已经超过500家；沃尔玛也早就提出过“紧凑型大卖场”的概念，并在2018年4月开出社区店业态首店。

2020年，疫情在改变人们场一站式购齐的消费习惯时，也促使卖场围绕着数字化和社区化进行转型。他们不得不将门店开到了离用户最近的社区门口。所有mini小店被赋予相似的期望：补充大店在选址以及用户触达方面的空缺。

开小店的好处很明显：成本低、周转快、复制快。2019年年中，盒马鲜生在上海中海环宇荟店开出了第一家盒马mini（原盒小马），盒马mini的面积为500～1000平米左右（甚至更小），门店的品类包括水产、蔬果、肉禽甚至熟食卤味等4000多种商品，辐射半径为1.5公里社区的居民。盒马mini开业三个月，坪效超过盒马大店，物流配送成本更低，线上订单占比超过50%，投资成本只是盒马鲜生大店的十分之一。

小店的选址也十分明确，围绕着社区选址。永辉mini的面积在300～1000平方米，定位是“家门口的永辉”；大润发即将落地的mini店也会紧密围绕社区选址，最好位于小区出入口附近，门店500米半径内居民在3000户以上。

因此，伴随着大品牌mini店的不断扩张和复制，社区商业的基本服务业态必然迎来一轮的变革和洗礼，在品牌和品质上实现较大的提升。

 精准对接客群，

社区商业附加服务的又一次调整

疫情的发生，一定程度上改变了人们对于社区商业的诉求，一方面要满足顾客的生活需求，另一方面，在附加服务上社区商业将承载起家庭“第二客厅”的功能，营造消费黏性与社区归属感，提供给消费者一个最舒适的邻里空间。

场景一

SOHO模式，自由职业，

你的家可以满足吗？

疫情之下，不少公司开启了远程办公、在家办公的soho模式。在寸土寸金的一二线城市，居家空间紧凑，很难满足两人同时在家办公的诉求，一方占据了书桌，另一方就只能趴在餐桌上勉为其难。而对于租房一族来说，与合租伙伴一起居家办公，更是难上加难。

而疫情之后，为控制经营成本及规避风险，未来公司办公场地更为灵活，沟通方式更加多元，松散办公的需求大大增加，家里空间难以满足的办公需求，将在“家门口”得到安放。因此，共享办公将会成为未来社区商业值得关注的新业态，为周边居民提供“第二办公室、第二书房”。

例如，泰国Samyan Mitrtown于2019年9月开业，与曼谷地铁山燕站接驳。项目包括办公楼、住宅和商业等部分，其中商业区租赁面积为3.6万㎡，旨在为为周边上班族、学生提打造一个共享友好的消费空间。

在商场里，为周边的学生和上班族设置了24小时免费开放共享办公学习空间Samyan CO-OP Co-Learning Space。整个空间1400㎡，通过提供500个座位的阅读和工作空间、会议室、活动室等功能，每天24小时免费开放。

场景一

你在办公，神兽在身旁，

你能Hold住吗？

封闭中，远程办公才一周，大家纷纷发圈惨叫，“太累了，比去公司上班累多了”；“要开会，又要照顾孩子，真的要累死了……”

未来，伴随着自由职业的又一次兴起，以及周末加班模式的回归，如何在工作时，能够放心的把孩子“交出去”，是值得社区商业关注的重点。小孩子要玩好，大孩子要学好，社区商业要为孩子提供精准的业态服务。

万科的杭州劝学荟Qsquare就以儿童相关业态为主导，直击居民生活的需求点，为周边的社区家庭提供便捷的服务。劝学荟Qsquare位于杭州市西北部的良渚文化村，于2019年10月正式开业，规模1.2万平方米。

亲子和教育是劝学荟的亮点业态。在业态上，聚集了丰富多元的亲子教育品牌，为社区孩童的全面发展提供服务：汇聚了全国领先的少儿教育品牌，包括编程教育——智慧喵科学活动中心；艺术教育——艺乐多美术、美善音乐、听浙里舞蹈、欧美思少儿模特；专业辅导——杭州思阅培训教育、Fiona英语俱乐部；素质教育——沃能优童馆；体育教育——时振体育等。

在空间上，在屋顶设置了400米空中跑道，并引入单车传送带、飞翔海洋球、魔力传声筒等趣味装置，为家庭提供室外欢聚场。成为不同年龄段人群的舒适、欢聚的场所，实现良渚家门口最后一公里的幸福。

同样，泰国的The Commons则在商业里开辟专场“寄放”小孩。The Commons于2016年年初开业，位于泰国曼谷通罗，体量5000㎡。主要为周边居民提供既有趣又充满活力的社交场所，成人们愿意、喜爱前往的社区活动中心。

在商业内部设置了PLAY YARD-儿童乐园，里面提供乐高积木、益智拼图、音乐墙、软垫游艺区等玩乐设施；提供“寄放”小孩的服务，并为亲子家庭打造烹饪、烘培、自制手工皂、插花等丰富而有趣的活动。

场景三

头疼感冒，你是冒险去综合医院，

还是忍着？

由于疫情的影响，大家习惯性“光顾”的综合医院往往都设置了发热门诊，或者制定了复杂的看病流程，这时候如果身体出现了轻微的不适，既不愿意冒险去综合医院，也不愿意忍着，这就给社区周边的诊所提供了生存的土壤。

疫情之后，人们对于医疗、健康的需求也逐渐提升， 对于社区商业而言，引入医院、专科诊所、护理中心等业态有着极佳的实际作用，省去了居民因“小病小痛”就周折辗转去医院的徒劳，也能更加及时的对突发状况进行处理，对于家人而言，近在咫尺的照料也更加便捷。

其实，诊所与商业的结合并不是新鲜事，这是美国诊所普遍采用的方式，零售诊所（retail clinic）这一商业形态在2000年左右发源于美国，之后日益受到零售巨头的青睐，运营主体以大型商超和连锁药店为主。

像两大药房——CVS和沃尔格林（Walgreens），以及两大零售巨头——沃尔玛和TARGET都已经在这一领域耕耘多年。2017年底，美国的零售诊所已经达到2800家。其优势就在于诊所和地产、商超相结合，跟随大型商业综合体，交通方便、人流量大。

目前国内也引入了这种业态，杭州的Medical Mall就位于杭州核心区的杭州大厦501城市生活广场，是诊所入住购物中心的突破和尝试。而诊所和社区商业的结合也在慢慢显现。例如，强森医疗就以社区诊所为主导，在选址上优先考虑社区商业。

除了Medical Mall和社区全科连锁，零售诊所还有很多类型，例如专科诊所、药诊店、职场医疗等，这些都可以与社区商业擦出火花。

专科诊所可以利用社区商业较低的租房和人力成本，开展以常见病、慢性病为主的诊疗项目，既能在低成本的前提下实现盈利，也能为周边居民提供诊治、康复的专业服务。

例如，泰国Samyan Mitrtown中设置了康复诊所F REHAB，为办公室综合征、急慢性疼痛、运动伤害、老年人疼痛等提供评估及治疗服务，以方便快捷的服务著称。