随着城市建设不断发展及完善，商业市场也逐渐从增量时代进入存量时代！

 

根据仲量联行数据显示，截至2021年第二季度，上海、北京、成都、重庆、武汉五城的优质零售物业存量均超过750万㎡，规模位居全国前五，其中京沪两大一线城市的存量分别已接近1400万㎡和1500万㎡。

 

一方面商业“供过于求”问题日益突出，另一方面优质商业地块僧多粥少，商业也早已从过去的“跑马圈地”进入到对行业纵深价值的挖掘阶段。

 

在竞争越来越激烈及资金压力的重压下，摆脱“重资产”并谋求快速扩张已然成为了不少商业地产商的渴求，商业地产“轻资产”模式应运而生。

 

近些年，轻资产风口愈加明显，赛道上的选手越来越多。从2019年下半年开始，已经有房地产公司拆分商管上市，例如成功抢滩的内地“商业服务第一股”宝龙商业。不甘于后的华润万象生活及星盛商业也纷纷登陆资本市场。今年龙湖商业也高调宣布进军轻资产、爱琴海商业被传赴港IPO、万达商管越来越“轻”再度谋求上市……轻资产商业赛道一片火热！

 

今天我们就来扒一扒那些进军“轻资产”的商业公司，活得怎么样了？

 

代表之一——华润万象生活

品牌力依然显著

重点发力轻资产

 

主要轻资产产品线：万象系商业，包括万象城、万象汇、万象天地；

 

合作模式：输出管理、承租经营、商管公司收并购等；

 

代表项目：兰州万象城、深圳布吉万象汇、杭州东站万象汇、西安万象天地等。

 

1、品牌力显著，轻资产拓展加速。

 

从2004年第一座万象城落地深圳，又背靠央企华润，十几年时间，华润商业已经成长为全国商业地产头部企业。

 

2020年12月9日，华润置地拆分旗下物业管理及商业运营平台华润万象生活在港交所挂牌上市。

 

来源：华润置地

 

根据年初华润万象生活透露的“十四五”规划，华润已将轻资产作为发展重点。到 2025年，第三方外拓面积要达到50%，希望第三方再拓展50个购物中心。

 

2、高端商业难复制，各地万象城参差不齐。

 

值得注意的是，从公开信息来看，华润目前轻资产输出项目还是以“万象汇”系列为主。不过据了解，华润首个第三方高端定位项目兰州万象城将于今年开业。

 

但快速扩张也带来一个问题，商业项目质量参差不齐，即使是华润最高端产品线“万象城”系列也难以保证都是精品。例如合肥万象城，明明是叫万象城，却是万象汇水平，远不及合肥银泰中心高端。

 

代表之二——凯德集团

加速轻资产运营

持续优化资产

 

主要轻资产产品线：来福士、凯德Mall、凯德广场等；

 

合作模式：私募股权基金+Reits、输出管理等；

 

代表项目：长沙凯德·壹中心、上海虹桥阿里中心、上海凯德·星贸、成都凯德广场·乐视界、成都青羊宫项目、西安凯德广场·御锦城、佛山凯德MALL·180等。

 

1、推进业务重组，加速轻资产运营。

 

自1994年进入中国，中国市场已经成为凯德集团（以下简称“凯德”）除本土新加坡外的核心市场之一。

 

早在2000年凯德就提出了轻资产运营的基金化转型方案，此后形成的“私募股权基金+Reits”双基金商业模式也成为凯德轻资产扩张的关键点。

 

今年凯德再次加速转型轻资产。今年3月，凯德宣布将进行重组计划，旗下的投资管理平台和旅宿业务将整合为上市的凯德投资，而房地产开发业务将被私有化为凯德地产，专注于资产管理，实现轻资产运营。

 

目前，凯德已经涉及综合体、购物中心、办公楼、旅宿、住宅以及新经济领域，如产业园区、工业及物流地产、数据中心。根据凯德官网显示，其在中国已构建的投资物业储备超过244亿新元（约逾人民币1173亿元），而凯德在中国拥有46个商业项目。

 

2、持续“瘦身”，出售资产。

 

从2018年开始，凯德就一直在优化资产。

 

2018年，凯德以83.65亿元向印力出售20个位于非核心城市的购物中心，包括重庆、南昌、东莞、佛山、郑州、茂名、泉州、成都、益阳、潍坊、扬州等19个城市。

 

来源：凯德集团公告

 

2019年，凯德又出售了哈尔滨、长沙等3家购物中心，套现29.6亿。

 

今年6月，凯德再次瘦身。凯德向中国平安人寿保险出售了其位于上海、北京、宁波、成都和杭州的六项来福士资产组合的部分股权。而“来福士”系列一直都是凯德的核心商业品牌。

 

值得注意的是，“来福士”系列也并非各个都是精品，例如杭州来福士广场等。

 

代表之三——益田旅游商业

轻资产产品线丰富

合作方式具有灵活性

 

主要轻资产产品线：益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日广场、益田假日商业街、益田假日奥特莱斯；

 

合作模式：整体租赁、管理输出、小股操盘；

 

代表项目：深圳坪山益田假日世界、西安益田假日世界、沈阳益田假日世界、宝安益田假日天地、无锡益田小娄巷、甘坑客家小镇等。

 

1、包含六大产品线，已在全国布局25个轻资产项目。

 

2008年深圳益田假日广场成功开业，拉开了益田转型商业地产的序幕。

 

经过十几年的积累与完善，益田已经形成了益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日广场、益田假日商业街及益田假日奥特莱斯等六大商业产品线，目前这些产品线在深圳大本营均有布局。这六大产品线也是益田轻资产输出的主要产品线。

 

 

益田进军轻资产时间并不晚，早在2015年，益田就开始试水轻资产。2016年迅速在深圳坪山、宝安及西安拿下了3个轻资产项目。

 

得益于民营企业相对灵活的特点，这几个项目从签约到落地速度很快，2017年上半年坪山益田假日世界、西安益田假日世界、宝安益田假日天地这三个项目就相继开业。

 

益田的合作方式也表现出了一种灵活性。合作方既有央企、国企，也有私企及民营企业，比如携手华侨城打造了深圳甘坑客家小镇，和绿地集团打造了西安益田假日里，和无锡梁溪经发实业集团联手打造了无锡小娄巷等。

 

益田轻资产布局有很明显的特点，以一线城市、新一线城市、省会城市为首要拓展目标区域，大湾区及长三角则是其发力重点。

 

目前益田已在全国范围内布局了25个轻资产项目，其中14个轻资产项目已开业，还有11个轻资产项目尚在筹备中。

 

2、轻资产首站西安表现出色。

 

西安益田假日世界是益田商业轻资产走向全国的第一站。

 

短短几年，走出深圳的益田就已经在西安签约布局了益田假日世界、益田假日里及益田假日天地等三个轻资产项目，并且西安还有可能成为继深圳之后第二个拥有益田全商业产品线的城市。

 

尽管布局速度快，但益田走得很稳健，以西安首个轻资产项目西安益田假日世界为例，项目30%的品牌首进西安，超70%的品牌首进片区。

 

2017年4月28日，西安益田假日世界以95%开业率正式开业，开业当天客流就达到了31万人，即使开业几年，也依然是西安的人气购物中心之一。

 

西安益田假日世界

 

西安益田假日里同样表现出色，项目筹备仅花了7个月，招商率和开业率都是100%，此外30%的品牌都是首进品牌。项目开业当日客流就突破16万、当日营业额也突破1000万。 

 

西安益田假日里 来源：益田官网

 

或许是西安轻资产商业布局顺利给予了益田信心，继朝阳门外的益田假日世界和高新锦业路上的益田假日里之后，今年9月益田再次官宣西安首座益田假日天地落户高新区科技四路的高新NEWORLD。

 

西安益田假日天地 效果图

 

一方面商业产品线盲目拓展容易导致项目质量参差不齐；另一方面对商业地产商运营能力要求也比较高。益田则很好的解决了这些痛点。

 

丰富的产品线使得益田在不同区域可以因地制宜打造合适的商业项目；完整的商业体系、专业的运营团队则为商业项目提供运营保障。这或许也是益田“轻资产”之路走得稳健的原因。

 

如今，轻资产已从蓝海市场变为红海市场…

 

赛道上的选手越多，杀出重围越来越难。

 

但懂商业会做商业的会将竞争变为自己前进的动力，并且可以在竞争中占据自己的一席位置，异军突起。

 

市场永远是留给“胆大者”、“创新者”…

 

 

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