时尚天河十周年：亚洲地下商业标杆如何蝶变_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

一座受人喜爱的城市，从来不只有高楼大厦。在不断拔高城市天际线的同时，也需要有人着眼于行走于地面及城市地下空间的人们，为他们提供多彩的生活方式。

以花城广州为例，天河商圈已成长为毫无争议的城市顶流商圈。多元化商业不断落地，从高端至艺术，从大众至圈层，从空中至地下，天河商圈进一步彰显了广州的城市包容性。

谈及广州的商业，时尚天河是绕不开的典范案例。链接天河商圈三条主要轨道交通，时尚天河结合庞大的地下商业规模及轨道交通优势，塑造了多个主题街区、多元体验业态聚集地等一系列高辨识度标签，以差异化属性与周边商业形成互补，进一步活化广州的城市商业。

什么样的商业才能称为城市标杆？行业从未有精确定义，从全球视野来看，时尚天河以其深厚的运营经验及超前创新视野，打造了一座不可复制的地下商业标杆。在时尚天河即将迎来十周年之际，中购联铱星云商对项目深度复盘，分析时尚天河如何一步步成长为广州必打卡商场及不可复制的地下商业标杆。

Part1

在激烈竞争中独辟蹊

时尚天河的创新落位

在外界看来，时尚天河的“成功”似乎是必然的。在地理位置方面，时尚天河拥有着不可复制的地理及客流优势：坐落于天河商圈中心区域，连通广州地铁1号线、3号线、APM线等高人流量轨道交通换乘点，周边覆盖了天河体育中心等系列城市公共配套，成为广州人流量最大的区域之一。

但对于时尚天河自身而言，还存在着许多隐形挑战。首先，天河商圈竞争异常激烈，项目落地即意味着需要与太古汇、正佳广场、天河城等系列不同定位的标杆项目“短兵相接”。

其次，时尚集团作为一家起步于北方的企业，其金融模式及全链条打造运营的地下商业模式并未被华南商业市场普遍认可。此外，尽管已成功打造过多座地下商业标杆，但时尚天河项目总体量达22万平米，在国内并无可对标项目，外界对于首个如此大规模地下商业的疑虑为招商带来了阻力。

在重重的挑战下，时尚天河通过创新落位，在激烈的市场竞争中不断探索，一改市场的偏见并发展至今，成为天河商圈乃至国内外地下商业的标杆案例。

在相继打造了沈阳时尚地下街、南京时尚莱迪等标杆项目后，时尚集团积累了深厚的运营经验，通过集团基因的继承与赋能，使得时尚天河在初期“破冰”过程中拥有了坚实的后盾。

同时，项目运营团队以超前视野在建筑形态、业态方面并持之以恒地突破与创新，在国内以商业盒子为主流背景下率先打造5大主题街区并不断引入体验业态，令项目以差异化地位实现市场突围，从而平稳渡过深水期并不断向上，成长为城市“必打卡”商业。

Part2

从量变到质变

复盘时尚天河十年蝶变

作为一座从被质疑成长为商业标杆的项目，时尚天河的蝶变之路有着清晰的发展脉络。从商业地产行业角度来看，时尚天河的十年可以划分为筹开期、运营期、及成熟期。

而作为国内罕见的大规模地下商业，时尚天河在筹开期采取滚动开发模式，即“建成一个区，开业一个区，成熟一个区再开发一个区”的方式。通过滚动开发模式进行渗透式客流导入，逐步形成商圈并提高商圈影响力，进一步解决商户的客流需求。

八号公路主题街区

2014年，经过三年的滚动开发模式，时尚天河实现约22万平米的“全区”开业并进入过渡运营阶段。在这一阶段，时尚天河影响力不断提高，运营团队精益求精并开始进一步进行创新探索，在行业内率先提出打造主题街区与体验业态聚集地。

在当前市场背景下，打造主题街区与体验业态的必要性已成为市场共识。而早在2016年起，时尚天河已相继落地寻马街、夜上海、北极小镇、八号街区、中华美食街等5大主题街区。

寻马街主题街区

夜上海主题街区

通过对国内外商业街区及国内文旅街区的不断调研，时尚天河运营团队结合不同类型商、旅、文项目特点，从前瞻性视野及差异化视角打造5大沉浸式体验主题街区。以特色鲜明、形态多样同时无缝衔接的主题空间，为消费者打造更有趣与舒适的空间体验，并逐步成长为广州一大“景点”，为项目赋予浓厚的“必打卡”属性。

在5大主题街区落地后，时尚天河于2019年相继引入包含体育、密室逃脱、VR游戏、轰趴、滑雪等超20家华南顶级娱乐体验业态，具体品牌包含弓夫射箭、梵高星空艺术馆、东方启明星、VR+乐园、废柴猫等头部体验品牌，并规划进一步增加体验业态比重，率先打造业内罕见的体验业态聚集地。

时间推进至2019年，在主题街区与体验业态聚集地的完美融合下，时尚天河开始步入成熟期并提出“亚洲最好玩的商场”定位，根据年轻消费者的消费偏好不断优化升级场内品牌，不断引入特色餐饮、“三坑”品牌及其他体验类品牌，逐步发展为广州最为独特的商业标杆之一，并成为值得业内对标的商业项目。

Part3

“最温暖的甲方”

时尚天河与商户共成长

提及时尚天河与众不同之处，除了规模、主题街区及体验业态聚集地等标签，项目还拥有产业平台属性，对商户进行各类扶持并搭建产业圈层，被商户誉为“最温暖的甲方”。

时尚天河的创新气质吸引了大批新兴原创品牌入驻，对于这类商户而言，在资金、经验及其他资源方面均需要一定的扶持。

项目将新一代产业园基因融入商业平台，对传统的商业甲方身份进行升级，为商户提供品牌所需的多元化产业链条服务，例如资金支持、异业资源、工商手续流程培训等。此外，时尚集团联合混沌学院打造时尚商学院，为商户提供专业创业培训，搭建异业资源圈层平台，为新兴品牌构筑与知名品牌的对话通道，进一步赋能商户发展。

中华美食街主题街区

具体来看，时尚商学院不定期为商户邀请行业知名创业领袖进行课程培训，同时组织知名企业走访活动，帮助商户了解创业、经营经验及消费趋势。同时，项目还为商户提供专业品牌建设及推广服务，对于场内原创品牌，时尚品牌中心还为其提供品牌设计、品牌推广、商户室内设计等系列服务，为商户搭建专业化品牌发展通道。

此外，时尚天河还致力于孵化潜力品牌。自开业至今，时尚天河已成功孵化多个知名连锁品牌，例如2013年创立于时尚天河的知名本土女装品牌InShop及甜品品牌芒果滋，前者已经实现全国布局超600家门店，芒果滋亦已发展成为国内知名连锁品牌。

北极小镇主题街区

另一方面，在行业数字化升级浪潮下，时尚天河进一步升级数字化系统，从三大维度助力商场及商户运营。首先，对场内客流系统进一步升级，让大数据与业务体系最大化赋能终端商业运营。其次，通过会员系统进一步提高流量与复购率。最后，时尚天河推出蜜尚APP优化商户经营，为商户提供一站式保修、运营报告等模块，让商户体验更便捷的物业服务。

除此之外，秉承与商户共成长的运营理念，在2020年全行业面临疫情“黑天鹅”期间，时尚天河为商户推出系列关怀政策，与商户共渡行业难关，进一步深化“最温暖的甲方”标签。例如，在租金方面，项目为商户提供免租三个月与全年租金折扣，全年总计对商户让利超2亿元。

写在最后

通过长达十年的运营与升级，时尚天河见证天河商圈的崛起，同时紧跟并引领消费潮流，满足消费者不断变化的需求，与消费者、商圈及城市共同成长。

从没有可对标的项目成为值得业内对标的项目，通过前瞻性视野进行创新探索，成为行业情景主题街区商业与体验商业的开拓者之一。

在时尚天河十周年之际，项目于11月1日正式启动十周年系列活动，以打造年轻人的梦想国度为出发点，结合当下Z世代的喜好，从“包容”、“好玩”、“时尚”三大关键词延伸出六大主题，通过对“H”的延伸诠释，让每位参与者都可以在此找到自己的热爱源泉。

在商业市场发展过程中，消费者需求产生了巨大变化，从过去的功能型购物需求转化为审美型消费需求。时尚天河紧跟市场趋势，将进一步深化“亚洲最好玩的商场”定位，不断提升对消费者与商户的服务品质，优化场内空间与业态，将项目打造成为年轻化IP品牌。

而作为时尚天河及系列标杆项目的开拓者，时尚集团亦将进一步巩固旗下项目的标杆地位，同时不断拓宽赛道，瞄准包含各类商业以及公寓、写字楼、酒店及文旅项目在内的资产，全面升级为优质资产运营平台，通过稳健思维布局全国，在双循环背景下进一步赋能新消费。

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