项目运营

越活越潮的王府井,想当一个“网红”

字号+ 作者:黄柏坚 来源:商业地产头条 2022-06-02 我要评论

改造原有百货业态、拓展新业态两手抓

撰文/黄柏坚,主编/付庆荣
微信排版/黄居易
封面图来源/王府井东安市场公众号
头图来源/喜悦购物中心项目方
 
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转型中的王府井,又有了新动作。

 

#中国核,潮流壳#,故宫、天安门广场旁,王府井喜悦购物中心预热而来。距它步行约800米处,变身”买手制百货”的东安睿锦,各路潮人徜徉其间。

 

这边厢,向“潮”新生,67岁的王府井活出了老百货们羡慕的模样;那边厢,向“新”而动,王府井瞄上了势头正盛的奥莱、免税生意

 

上周,王府井公告称,公司竞购了海南奥特莱斯旅业开发有限公司100%股权,股权转让价1.6亿元,同时承担股东借款本息7.77亿元。

 

借由这笔近10亿元的交易,王府井的目的是造“海南地区规模最大、业态最丰富的奥特莱斯购物中心”。

 

外界却对上述计划给出了另类猜想:“是拓展奥莱还是转型免税?”毕竟,在淘金热门地海南,免税店才是那个“最靓的崽”。

 

虽猜想未得到官方之肯定回复,但个中可见的是王府井对潮流、热点之高敏感度,以及手握万千商品的竞争底气。

 

当然,王府井能够在不同类型、地段、历史积淀的存量项目间游刃有余,少不了其过硬的资源整合术。

 

1

 

追赶“潮”生意,
67岁王府井越活越年轻

 

按照官宣消息,北京王府井喜悦购物中心计划于2022年底开业。

 

它位于王府井步行街首站-东长安街与王府井大街交汇处,紧邻故宫、天安门广场、总建筑面积7.8万㎡,地上7层,地下2层,B3层接驳地铁1号线、8号线。

 

图片来源/项目方

 

从定位来看,王府井喜悦属于一个数字国潮的新兴年轻潮流MALL,打造新潮流、新科技、新文化,以及Y3K东方美学沉浸空间,意在重新定义北京潮流范儿。

 

满眼霸屏的潮范,一改王府井过往作风。但回看王府井的求变之路,会发现,大玩个性的“喜悦”并非个例。

 

摇身变为“买手制百货”的东安市场,是王府井的另一个“潮范”故事。

 

2020年11月底,东安市场发布“暂停营业公告”,进入升级改造期。酝酿一年有余,今年1月19日,东安市场以“东安睿锦”全新面孔亮相,定位潮奢买手制百货。

 

这座主打中式未来主义风格的新mall,经营建筑面积仅1.1万㎡,以“梦回盛世”为概念,集结了600余个国际一线奢侈品牌、独立设计师品牌和高街潮牌,其中近半数品牌为中国内地首店。

 

开业探店时,东安睿锦对赢商网表示,此次东安市场的转型升级是基于整体建筑形象的改造、运营模式的转换以及经营品牌的全面提升,“潮”将成为东安市场转型创新的关键词。

 

 

奢潮买手制百货、东风美学潮流mall,王府井已经活成了一个“网红”。但它追赶的“潮”生意远不限于此,还有时下热门的奥莱、免税生意。

 

拿下免税牌照两年后,5月25日,王府井宣布接管海南万宁首创奥莱项目。

 

资料显示,万宁首创奥特莱斯于2014年6月开业,总建筑面积达到18万㎡,商场以国内一二线品牌奥莱店、国际精品奥莱、免税为主要品牌矩阵,其中与中免合作的离岛免税体验店涉及300多个国际一线品牌,涵盖了化妆品、香水、家用电器等45类免税商品。

 

王府井方面表示,一方面,集团十分看好国内国内奥特莱斯的迅猛发展,且万宁首创奥特莱斯已具有一定的国际一、二线奥莱品牌资源。另一方面,项目所在位置背靠海南自贸港建设,同时万宁也是海南省内新兴的特色高端旅游区域,能为项目带来丰富的旅游商务客流。

 

对于收购资产的后续发展,王府井计划将该项目打造成海南地区规模最大、业态最丰富的奥特莱斯购物中心。

 

关于这个奥莱项目,最让人关注的是,王府井是否会借此落地首个免税项目。5月26日在投资者关系平台上,就有多个投资者问到“收购海南奥莱是否与免税业务有关”。

 

王府井对此并无明确表态,来自集团董秘的答复是:“相关信息请仔细参阅已披露的收购公告。”

 

自2020年6月发布公告称获得免税业务牌照至今,王府井的免税业务仍处于建设阶段。已发布的免税项目——海口海垦广场、武汉大光谷区域和北京环球度假区的商业综合体,仍在推进中。

 

相较之下,步入10年征途的奥莱版图,已初具规模。

 

时间来到2013年,王府井进军奥莱行业——在香港资本市场收购中国春天百货,并完成了春天百货的私有化,将18家百货店和3家奥特莱斯纳入麾下。

 

以此起步,王府井积极改造和拓展项目,发力奥莱行业。2015年,呼和浩特王府井、重庆王府井解放碑店,由百货店转型为城市奥莱。

 

2016年,由王府井百货和春天百货共同打造的首家奥特莱斯——赛特奥莱在西安亮相。这一年,王府井将公司名称变更为“王府井集团”,去掉“百货”字样。

 

据官网显示,截至目前王府井旗下共有36家百货,成功运营13家奥莱、24余家大型购物中心,正在着力打造“5+2”业务模式——百货、购物中心、奥特莱斯、超市、免税五大业态和自营、电商两个核心经营能力。

 

 

照此势头,越活越年轻的王府井,求变步伐不会停歇,而这背后是勇气与底气的双向叠加。

 

2

 

当“网红”的底气:
并购入门,爆改出街

 

王府井转型之路,起步于2007年。彼时,电子商务逐渐崛起,王府井适时推出了网上商城,探索线上业务。

 

2009年,王府井网上商城的销售额迅速增长,已超4300万元。同在这年,囿于国内百货业由盛转衰之现状,王府井百货率先在太原“试水”,在百货门店加入包括餐饮、电影院和娱乐设施等多种配套设施。

 

两年后,2011年底王府井第一家购物中心——成都王府井购物中心开业。以王府井百货为主力店,引入名品商铺、精品超市、特色餐饮、高端影院等业态。

 

行至2014年,此前业绩一路高歌猛进的王府井,出现了营收和净利双双下滑。

 

 

与此同时,其宣布由单一百货业态向百货、购物中心、奥特莱斯等综合零售业态发展,属于它的“网红”进阶之旅亦由此开端。

 

  • 踏准节点,并购入门
 
无论是做奥莱项目,还是造买手制百货店,抑或是闯入免税阵营,王府井“潮”生意版图的扩容,都离不开瞅准时机,“买买买”入门策略。

 

十多年前,虽然当时奥莱已经进入中国市场,但是国内奥莱行业仍处于孕育期,据赢商大数据监测,从奥莱的增量来看,在2011年以前,奥莱项目的增长仅为个位数。

 

 

然而,此后每年,奥莱项目皆为双位数增长,特别是2016年、2017年达到新高,分别新增28家及30家。

 

2013年做出买下春天百货的决定,王府井无疑是看中了奥莱在国内市场的增长潜力。2012年,开业仅1年的长沙友阿奥特莱斯销售额就突破五亿;贝恩公司发布的《2012中国奢侈品市场研究报告》指出,在欧元持续走低、境外游升温这两大因素的联合作用下,中国消费者已成为世界最大的奢侈品消费群体,购买了全球约25%的奢侈品。

 

而成立于1996年的中国春天百货集团,是一家定位高端的全国连锁百货店和奥特莱斯营运商,已经在北京、沈阳、青岛开设了3家奥莱门店。王府井收购它,一方面可以获取奥莱运营经验,利于迅速拓展奥莱业务;另一方面,2009年港股上市的春天百货,彼时面临着“增收不增利”难题,有意转让股权。

 

王府井的买手制生意,则起步于2018年收购睿锦尚品(上海)国际贸易公司

 

Luxemporium睿锦尚品成立于2014年,是一家主打潮流奢侈品集合店的品牌,目前已在全国拥有19家1000平方米以上的大型潮奢买手制集合项目。它以鞋包集合店起家,在国际品牌买手集合店业务方面有丰富经验。

 

区别于以店主个人品味为主的时尚买手店,Luxemporium睿锦尚品的运营模式为百货式买手店,需要通过专业买手团队进行海外直采,这与百货起家、拥有众多大牌资源的王府井形成优势互补。

 

Luxemporium睿锦尚品的加入,让王府井有了转型买手制百货的底气。由此,公司打造了一支买手队伍,开展国际品牌买手制百货业务的探索与实践。

 

东安市场的改造,正是由睿锦尚品亲自操刀的“试水”之作

 

事实上,国内买手制发展时间并不长,仅有北京SKP、老佛爷百货、连卡佛、NOVO百货等少数企业进行探索创新。

 

王府井此番入局,可谓是一次大胆的转型。

 

对此,王府井曾公开表示:通过发展自营业务掌控优质商品资源,并形成自身独有的竞争优势,是未来零售企业生存和发展的必经之路。同时通过打造个性化、差异化、定制化的城市新地标,能够为北京建设国际消费中心城市贡献力量。

 

据商业地产头条了解,目前王府井自 2005 年就已开始探索自营业务,经过十多年的磨砺与发展,除了从事买手制集合店及买手制百货业务的睿锦尚品,还拥有哈姆雷斯、法雅体育、北京有礼、王府井梦工厂、尚府等自营项目。

 

从上述话语中,可看到,通过并购方式构筑坚固的品牌资源库,是王府井为自己贴上“潮”标签的基石之一。

 

  • 爆改出街,造护城河
 
并购只是入门,改造才是进阶“网红”的重要影响因素

 

东安市场的改造遵循构建新模式、引进新资源、创造新场景、吸引新流量四个方向,实现物业条件、运营模式和品牌组合的焕然一新,打造北京首个、国内真正意义上的买手制百货,以及国际化、年轻化、潮流范的新消费地标。

 

在装饰风格上,东安睿锦的设计团队将传统中式建筑与现代制作工艺与材质相融合,用鲜明时尚的色彩,呈现出幻影般的建筑影像,映射出新潮的中式未来主义风格。

 
图片来源/王府井东安市场公众号

 

运营模式上采用买手制模式,所有货品统一向品牌方采购、独立经营。

 

在品牌组合上,东安市场的一至三层,集合了精品鞋包、服装服饰、时尚首饰、小众香氛、化妆品、潮鞋及运动鞋联名款、滑雪及户外服装、牛仔及时尚裤装、潮流玩具、国潮精品等10个集合区及等39家独立品牌形象店。

 

当中,除了首店,不乏在国外流行但在国内尚属小众的品牌,如挪威小众品牌HOLZWEILER、韩国时尚品牌ANDERSSON BELL、韩国设计师品牌pushBUTTON、匈牙利小众品牌NANUSHKA等。

 
将原项目改造为年轻潮流MALL,同样应用于北京王府井喜悦购物中心。只不过,与东安睿锦不同,它更加突出的是新国潮的定位。
 
该项目原为首商股份旗下的新燕莎金街购物广场,于2014年7月5日对外营业,是一家定位中高端的综合时尚类购物广场。开业之初,国内首家飞行体验店落户与成龙参与出资影城成为新广场亮点。
 
然而,由于开业后持续亏损,加上受王府井商业大街整体转型升级影响,需对该项目重新投入资金,2020年12月7日,首商股份宣布提前终止新燕莎金街购物广场租赁协议。
 
2021年,在完成了与首商股份的重组之后,王府井开始对首商旗下项目以及自身原有项目推行改造。此前重回王府井怀抱的燕莎金街项目也在名单之列。

 

王府井成立了北京王府井金街购物中心有限责任公司,并以新国潮为核心进行改造。按照计划,王府井将它打造北京市中心商圈存量商业改造的标杆项目、北京潮流文化新地标。

 

除了上述两大项目,叠加免税、奥莱两大亮点,海南万宁首创奥莱项目的改造同样值得期待。

 

据了解,该项目是海南首家开业且单体面积最大的名品折扣店,2019年的销售额为20亿+。目前,并无实体免税店落地于此,仅有一家名为“海南离岛免税体验店”的店铺,归属于中国中免。而按照万宁城市规划,万宁的第一批免税店料将落户万宁首创奥特莱斯。

 

靠着一炮而红的爆改案例,王府井为自己在商业地产圈筑起了新的护城河。这条护城河的基石,除了内秀的商品力外,还有外露的运营爆改术。

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