如图所示，商业地产运作的开发模式主要由这几大部分组成，这里强调了第三方专业团队作用，主要是强调商业地产开发中的所有环节由不同的专业公司或部门来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。如此便可以将商业地产更加细化，有利于商业的细化发展，同时该模式可以有效降低前期成本，对资源聚合及效率可以有效提升。

一、对于商业团队的组建有几种组成可能：

一）商业团队无论策划、招商、运营团队均有开发商自己组建并进行实际操作，这种是一种对于自身能力要求极高的模式，所有工作都是自己来完成。这种模式需要企业的实力非常强大，因此相应的对开发商本身是一个难度较大的挑战。

二）商业团队的组建完全由第三方专业团队所组成，这是运作商业项目的一种极端模式。这种运作模式的团队没有企业内部人员，这样在运作新项目时需要组建另外一个团队，长此以往，无论从成本、企业的发展角度来看，都不是一件好事。

所以这种模式更多的是适合开发企业运作一个商业项目，不考虑长远的发展。实践中很多返租销售型商业会这样操作，以求规避企业责任。

三）商业团队由开发企业自己组建或外包与第三方专业公司，但自己组建的部分都有专业的第三方顾问公司进行辅助。

这种团队以前非常流行，其中由于市场快速的变化，策划和招商两个利润最大的蛋糕被第三方团队承揽。当然，这也要求第三方团队需要有非常敏感的市场触角。

在整个商业团队中，运营团队应该是开发企业自己组建的，因为商业项目的自持原因，运营团队的第一负责人应当长期驻场在项目，从成本、培养开发企业自己的团队、工作前后的沟通等方面来看，更适合企业自己的运营团队去运作，第三方的专业团队仅作为一个顾问的角色协助开发企业自己的运营团队。

但是这也对企业的甄别能力要求非常高。因为在早期的第三方团队中，多数的策划方、招商方均有着丰富的实操经验，对项目的理解比较透彻。但是随着这几年在大陆地区的业务爆发，他们招聘了大量没有实操经验的理论性人员，对于实操环节有着重大缺失，看待问题过于理想化，落地性较差。


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