事件起源及观点交锋可点开链接查看之前文章，在此不再赘述，值得欣慰的是，作者总算是放过了万达，此篇翻过，但作者依旧坚持商业项目10%租售比的观点。在此再和这位作者做一个讨论。
首先，我们先统一一下概念，我们在项目运营过程中一般算各个品牌的租售比为（租金+物业费）/营业额。而看了前面几篇文章的朋友应该清楚，我们此次讨论的租售比分母为总收入，即比品牌的租售比要多一部分其他收入，如广告费、场地费等，这部分虽然占比不大，但也有轻微影响。因为无论是之前我们反复讨论的万达330亿租金及这次讨论的上海市商业综合体总租金收入都是“总收入”这个口径。
作者在文一中提出10%的租售比的概念之后，笔者随即在文二中根据公开数据整理出多个商业项目的租售比（图一），作者在文三中答复：笔者所列举项目为标杆项目，不具普适性。
图一
随即笔者在文四中引用上海市商业信息中心于八月份发布的《2016年上海市商业综合体发展情况》下称报告）中的数据，再次论证出上海市商业项目平均租售比远大于10%（图二），而这次作者在文五中的观点是：他们粗心算错了！（图三）
额~ 好吧。
图二（文四中60%的得房率根据作者的计算修正为55%）
图三
笔者的观点是大部分购物中心的租售比均在10%-15%之间，10%以下的购物中心有，但是很少见。上海市17.77%的租售比相较于我们平常工作中的经验来说，确实偏高，但是不夸张。笔者根据所调研到的数据以及对《报告》的猜想和这位作者再做如下探讨：
常规购物中心的租售比一般都高于10%
笔者尝试着去搜集国内知名商业项目的营业额和租金情况，最后从各种媒体报道中搜集到了龙湖、大悦城和万达三家的基础数据。
根据媒体报道，龙湖商业2016年营业额116.6亿，总租金收入19.1亿，平均租售比为16.47%。龙湖天街属于中规中矩的产品线类型，其租售比具有一定的代表性。
图四
大悦城地产的年报中有披露大悦城2016年营业额为146.4亿，租金收入为21.04亿，可得平均租售比为14.37%。在笔者之前的研究中，大悦城的租售比相较于内资企业属于偏高的水平，如上海大悦城，近年租售比一直维持在20%左右，平均租售比14.37%是因为开业时间不长的烟台大悦城、成都大悦城的对平均水平有一定的拉低。
图五
万达广场的年营业额在年报中并不披露，笔者只搜到了媒体报道的2015年年中万达广场的运营情况，2015年上半年万达广场总营业额546亿元，总租金收入70.2亿元，可得租售比为12.86%。
图六
笔者认为龙湖和万达广场的数据具备普遍代表性，同时笔者还去调研了部分新城吾悦广场项目的数据，也一般在10%-15%之间。由以上三组数据可知一般购物中心的租售比肯定是高于10%的。
同时笔者还想指出无论是在哪篇文章中，这位坚持10%租售比的作者自始至终没有举例出来任何一个租售比小于或等于10%的案例。
对于《报告》租售比比我们常规经验偏高的一些猜想
可能是百货的租售比拉高了平均水平
17.77%的租售比相较于我们常规经验确实稍微偏高，但我认为上海市商业信息中心不至于会犯“算错”这么低级的错误，笔者猜测“稍高”的第一个重要原因是《报告》中所提到的上海市商业综合体是包含百货的。
购物中心是算租金收入和NOI的，百货是算毛利率和净利率的，而《报告》如果要统一口径测算所有项目的总营业收入，百货的收入则为营业额*毛利率，这样才与购物中心的营业收入口径对等。所以百货的毛利率即百货的租售比。而百货的毛利率一般高于购物中心的租售比。
根据《中国百货业发展新解读》可知百货毛利率一般维持在20%左右（图七）。图八为上海徐家汇商城股份有限公司年报中所截取的图表，我们可以看到，上海人民所熟悉的“汇金百货”、“上海六百”等毛利率为22.5%。百货的租售比高拉高了平均水平，我想这是《报告》中租售比偏高的一个重要原因。
图七
图八
上海知名开发商及运营商较为集中，品牌议价能力强
目前国内做得最好的商业项目多为港资，上海为港资进入最早也是最集中的城市，既集中了新鸿基、瑞安、恒隆等知名港资开发商，也有盈石等知名港资运营服务商。这些港资背景的企业拥有丰富的运营管理经验，较高的品牌知名度，对租户有较强的议价能力及管控能力。由恒隆披露出来的数据也可知，一般港资项目的租售比均偏高。
很多品牌商进上海的重要目的是为做品牌，愿意承担更高的租售比
如同戏曲艺术一定要去知名戏曲城市拜码头一样，很多品牌为了提高知名度，塑造品牌影响力，都会想办法进入上海市场。所以其进入上海的目的不仅仅是盈利，更是战略布局，故一般品牌商在上海会愿意承担更高的租售比。
为什么就不能比深圳万象城租售比高？
文中作者有一句话“你说上海购物中心的平均租售比要高于深圳万象城的14%的租售比，这可能吗？”。笔者认为这个很正常，正如同作者反复提的一句话：租金是由营业额决定的。
试想：一个营业额和租金收入均高的一线城市购物中心和一个营业额和租金收入均低的三线城市购物中心租售比一样的，这不很正常么？
“商业综合体”只是一个称呼而已，没必要上纲上线
做商业项目前期规划，项目数据调研一直是一个难点。笔者认为几个知名机构所出具的所谓各城市首层平均租金其实都不靠谱。今年好不容易有一个比较权威的良心机构站出来披露了上海市的平均水平，值得所有行业人士点赞鼓掌。而作者抓住“商业综合体”的概念较真，进而上升到对政府无序规划的行业批判高度，甚至说“对于一个连购物中心和商业综合体是什么都没有搞清楚的机构，又如何能够相信其作出的分析判断呢？”，这个实在是有点借题发挥、上纲上线了。
很多同行会把购物中心叫商场、也有很多同行因为购物中心里有多个业态所有把购物中心叫商业综合体。这都只是一个称呼而已。关于政府的无序规划，报告中也有提及现在“市场供应节奏过快”，所以文中说法对于发布这个报告的机构实在是误伤。
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