新年「漫游」兴业太古汇，想象如何填进现实_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

在数据中「漫游」，常会发现有意思的商业现象。比如，综合大众点评上各项目的图片数、粉丝数、视频数等数据，从近400家商场中得出上海热点商场TOP10，就会发现：新生代购物中心，已经撑起了目前上海高人气项目的大局。

为什么这样说？这10家购物中心，有5家开业未满五年，3家介于6-8年，最长的2家也只有12年（说明只有不断地高品质迭代，才能满足消费者更高的要求）。此外，它们还有以下三个特征：

1.面积大（10万方以上），硬件环境好；
2.头部港资和央企项目居多（7家），同时也包含部分内地强势民企；
3.上榜项目各具特色，如静安大悦城极富「年轻力」，上海ifc「重奢潮尚」气质明显，iapm空间氛围俱佳，虹桥南丰城、爱琴海彰显着「亲子」欢乐标签，环球港「巨而全」客流称王，BFC身披「艺术」和「江景」，万象城是「高质潜客洼地」。

从数据上看会发现，作为南京西路商圈唯一进入前十的项目，兴业太古汇有点「特殊」，图片数、粉丝数、视频数、人均消费这四项均居前三甲，可谓「稳健型」的代表。

如「商业咔」早前所言，兴业太古汇虽然不是品牌最高端的，但却是他的“最爱之一”，因为该项目拥有诸多特质：优质开发商、位于核心商圈、交通便利、品牌规划，尤其是美妆品类有话题、项目本身注重市场推广……

在刚过元旦、春节临近之际，我们不妨再次走进兴业太古汇，来一场新年「漫游」。不过，Mall星人这次要将目光望得远一点、看得深一点，换个角度看这个项目所能折射的商业意义或者说商业精神。

PART 1

▶兴业太古汇凭什么吸睛

2017年5月试营业、是年11月正式开业的兴业太古汇，之所以受到包括商业咔在内的行业人士和大批消费者的喜爱，是多种因素交织的结果。

且不说其建筑设计和环境设施的品质感和精致度，只说约250家入驻品牌，就有20余家内地首店、近40家上海首店。星巴克臻选®上海烘焙工坊、双立人精品旗舰店、NIO House、迪士尼商店……光是拎出这几家店铺，就已经能够引发持续不断的打卡潮了。而且，其后每年的品牌调整中都能持续引入大量彰显首店特色的旗舰店/概念店。

【TIPS】开业至今，兴业太古汇部分「首店/旗舰店/特色店/概念店」名单（仅举少量例子，实际上光是内地首店就有20多家）：CHA LING茶灵内地首店暨全球旗舰店、Allbirds亚洲首店、ANNA SUI ACTIVE全球首店、GB DAVID中国首店、Azzurra Gronchi中国首店、Guerlain法国娇兰内地首家新概念精品店、Bremont宝名表全新上海旗舰店、LACOSTE鞋类概念店、CARVEN卡纷建筑概念店。

更重要的是，兴业太古汇是上海活动（场地）最多的购物中心之一，也是上海美陈（如每年圣诞）最出色的购物中心之一，也是运营4年多以来，最坚持推出商场别册的购物中心，把「Dare For More 爱混敢嗲」贯彻始终，并将人文关怀融入到线上线下各个消费场景和服务内容之中，用多个室内及户外活动场地为消费者和附近居民构建社交和休闲空间。

项目有不少特色的公益活动，例如至今已举行四届的钢琴艺术主题活动「Play Me，I'm Yours」，以人人可以弹奏的钢琴为活动基点，鼓励人们表达自我。

每年圣诞季的氛围打造和活动设置，成为大家一年一度关注的话题。前不久启动的“Dare For More Dare To Wish 爱混敢嗲·许你所愿”2021冬季主题活动，打造了星愿礼盒、星愿蒲公英、星愿天桥、星愿光影秀等多个星星元素汇聚而成的潮流艺术装置，融合艺术与科技，在南花园呈现星愿光影秀，携手保利当代数字艺术在南京西路石门二路路口打造基于裸眼3D大屏的数字互动祝福。

作为南京西路商圈目前体量最大的购物中心（综合体），兴业太古汇是南京西路东段名副其实的核心及客流龙头。而从项目名称上也可以看出来，这是香港兴业国际和太古地产两家香港上市企业联手之作。

以往我们多数会关注这个项目的招商规划和运营推广，本文后续Mall星人想重点谈谈项目的「前世」，或者说在其商业开发过程中还有哪些理念和做法值得总结学习。

PART 2

▶稀缺的「住改商」

兴业太古汇是香港兴业国际在中国内地的旗舰商业地产项目，但很多人不知道的是，南京西路差点「失去」这个优质的商业项目。

项目所在的区块，清末民初时是名门士绅集中居住的「斜桥」，民国初期蜕变为石库门建筑群「大中里」，21世纪初期上海市区保留最完整、规模最大的石库门之一的大中里，到了实现旧区改造的时候。

“2002 年，我代表集团洽谈大中里地块的重建项目。经过层层筛选，通过重重评定，我们有幸得到静安区政府的信任，拿下这片上海最大的石库门建筑群的开发权。”香港兴业国际执行主席查懋成在《未艾·方兴——从大中里到兴业太古汇》一书中这样回忆道。

起初，该占比约6.3万的项目，除了甲级写字楼、酒店和公寓外，三分之二的土地留给了住宅，虽然也规划了配套的商业，但仅仅是配套，而非如今看到的大型商业综合体。

虽然建住宅可以快速回笼资金，但查懋成觉得在上海市中心、在南京西路商圈，在好不容易腾挪出来的大体量地块上，商业更有利于发挥土地的价值，提升南京西路的商业能级。于是，香港兴业国际主动申请改变地块用途，完全放弃住宅部分，并邀请商业理念一致的太古地产共同开发。

在Mall星人的认知里，见过不少商改住/办（缩小商业，增加可售住宅或办公楼）的案例，如老西门站原规划的上盖地区商业中心改公寓（主力店趣志家KidZania2009年曾举行破土动工仪式）、长风GS2期商改办、武宁路XD和BYC2期商改住、JYL广场2期商改宾馆与公寓，而分割销售的商业项目更是不胜枚举。在商言商，短期利润最大化是多数企业无可厚非的商业选择。当然，盈利快慢只是一方面的考量，还有一个重要原因是，在营运难度上：商业＞办公＞住宅，项目的规划选择也必须充分考虑自身的营运能力。

「住改商」且整体持有的案例，目前在上海只知瑞虹天地太阳宫和兴业太古汇这两个案例。企业讲究向前发展，必须不断创收。「住改商」并不是不要利润，而是把眼光放长远，看到相对缓慢但稳健的创收模式和创收之外创造的社会价值。背后的选择在于理念和决心的区别，前提则是动力、实力与能力。

事实证明，兴业太古汇给予香港兴业国际的回报，不仅仅是在内地树立了一个标杆项目，更是维持了持续的产出。看2021年的中报关于该项目的阐述就能看到这一点（年报尚未发布）——

▲来源：香港兴业国际2021年中报

PART 3

▶「拼」出来的现实

如今看，兴业太古汇与上海地铁13号线无缝连接，同时毗邻2号线、12号线南京西路站，交通条件不可谓不优越。但旧改和城市更新，不是平地起高楼，也不是简单的推倒重建，项目在建设过程中遇到过基坑建设、地铁施工、文化保护等里里外外多重难点。

在15年的开发过程中，面对横亘在面前的种种问题，没有拼劲、韧性和本事，是无法将心中的想象、图纸上的规划变成真正的现实。

以地铁施工为例，地铁及项目两组施工单位在同一个区域内进行大规模开掘，首先地下水位的控制十分关键，慎防沉降；其次因为要优先保障地铁的大型设备进场施工及安全，项目可操作的空间和时间大大压缩。

对此，一方面需要充分的沟通，另一方面需要制定有效的方案。

香港兴业国际聘请同济大学建筑设计研究院的专业团队，为地基施工方案出谋献策。面对错综复杂的技术问题，由上海市重大项目办公室牵头，按照时间节点“一步一动”联动管理，并就项目地基工程与 13 号线地下维护工程制订“同步设计、同步施工、同步竣工”的“三同步”方案。

为了实现“绿色施工”，想方设法减少对周边居民的影响，项目规定切割钢材、搅拌混凝土、使用空压机等仅限白天作业，在周边居民区外墙安装隔音屏，引进机械静音切割拆除工艺……这些措施虽然显著提高了施工成本，但最后收获的口碑和效果却是令人欣喜的。

克服种种困难的办法，其实和「住改商」背后的初心是一致的。好的商业，除了创意和魄力，更需要耐得住寂寞、与时间做朋友的心态和长期主义的毅力。

PART 4

▶留住历史文脉

从空中俯视，会发现兴业太古汇紧贴南京西路的并非它较长的一面，而是沿着石门一路呈南北纵向的S形动线（总让我联想起当年南京西路石门路的S形天桥），但是到了靠西南角的地方，出现了一个「缺口」。

漫游到此处，会发现缺口处有一棵广玉兰。看似普通，但其实它是百年古树。为了这棵玉兰古树，才多出来这个缺口，项目不仅牺牲了容积率，还花了半年时间酝酿设计图，以便留住古树。地铁站出口和车站南端附属结构，商场沿街面和地下连通结构都做了“退让”，不然如今玉兰古树旁的13号线南京西路站8号口，可与商场形成无缝衔接。

▲玉兰古树

物质是财富，文化历史更是珍贵传承。但如何留住历史文脉，也充分考验项目的决心和能力。

留住玉兰古树之外，为了保留「民立中学四号楼」这座百年历史建筑，项目花了13天，以每分钟2厘米的速度，将整座建筑平移了57米。修缮后，将其命名为查公馆（现一、二楼为英国哈罗德百货中国首家尊享会员俱乐部），以此纪念香港兴业国际创办人查济民博士。

▲整座建筑平移57米

好的商业综合体，是记忆的载体，是精神的汇聚。因为玉兰古树和查公馆，兴业太古汇不再只是一个能提供稳定收益的优质项目，更是记录城市变迁的「博物馆」、“将想象填进现实”的「精神长廊」。

▲修复后的查公馆

在城市更新中，如何在开发建造时保持住地方原有的文化底蕴，让历史文脉与城市新浪潮相融相交，互为增值，可能是未来每个有追求的开发者应该重点思考的问题之一。

【TIPS】《未艾·方兴——从大中里到兴业太古汇》一书介绍了上海大中里地块变迁和兴业太古汇的前世与今生，从中可以看到一个旗舰项目成功的复杂性，以及理念和文化赋予项目的价值。

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PART 5

▶商业与「尊人重土」

兴业太古汇项目背后折射出来的「尊人重土」「推陈出新」等价值观，其实与香港兴业国际位于香港的旗舰项目——愉景湾，是一脉相承的。很多内地开发商大佬，都曾去香港考察过愉景湾。

占香港岛面积约8%的愉景湾，是一个集合商业、住宅、住客会所、游艇会、高尔夫球会等于一体的综合性项目。但上世纪70年代刚开发的时候，这里属于荒山的性质，交通不便，更不要说通水电了。

▲ 愉景湾四十年前后对比

香港兴业国际创始人查济民购入愉景湾股权后，以超前视野、创新的态度，从地块先天地理限制和后天政策规条中另辟蹊径，立志将其打造为亚洲第一个环保小镇。

项目在开发商自行建设了水库、通了电路、运营码头和船队、开挖了隧道之后，在40多年的开发过程中，逐步将想象蜕变为现实，风格鲜明的南欧风情生活方式，超低容积率加前瞻的规划，开放式户型和十足空间感，相继落成的学校、会所、商业设施等一系列配套，让其成为享誉国内外的神级项目，成为几万居住在愉景湾居民的多元身心港湾。

▲ 愉景北商场

如今，愉景湾依旧在持续开发和优化升级。从香港兴业国际的财报表中也依旧可以看到，愉景湾还在持续贡献它的价值和业绩。

结语

▶一切，才刚刚开始

商业是城市成长的核动力之一，与建筑、商圈发展、城市更新、生活营造等戚戚相关。能够赚钱的商业综合体不少，但能留存历史、记录城市变迁的很少。

从兴业太古汇和香港兴业国际身上，可以充分印证一句话：有愿力（理念与初心）、有能力（解决问题）、有实力（资金与人才）的企业，才能走得更远，才能用实际行动，影响一个区域的地产价值，持续为城市贡献力量。

未来，商业将会承担起除购物之外，更多的社会功能。如何更好地盘活土地和商业的价值，最大程度地发挥商业地产的社会功能，与城市共同成长，将是开发商和运营商要面对的新挑战和新机遇。

▶文｜Mall星人郭歆晔司马和一

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