近期地产行业的爆炸新闻，莫过于有媒体报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点地产开发商，已被监管部门要求“买地金额不得超年度销售额的40%”。

 

且这一比例限制不仅包括开发商公开市场拿地，或还包括通过收并购方式获地的支出。

 

 

 

虽然这一政策还未正式出台，但依据此前行业的动向来看，并非空穴来风。

 

由此必然导致不少开发商的拿地“狼多肉少”，扎堆转移到城市更新“战场”。

 

其实，我国在经过了30年的狂奔建设，城市的发展空间愈发局限，地产行业由增量时代进入存量时代成为一个不争的事实。

 

尤其在商业地产板块，那些难以为继的商场、购物中心、办公楼、酒店，在经历一番“改头换面”后又能重新链接人们“善变”的思维和生活方式，走在行业前端。

 

 

 

01

 

上海世茂广场

用革新打破与时代脱节的困扰

 

 

上海世茂广场位于南京路的核心位置，前身为“上海百联世茂国际广场”，因长期经营不善，硬件老旧，商业动线不够流畅、清晰，导致购物体验感逐渐下降，最终门庭冷落，对其改造势在必行。

 

历时517天改造后的上海世茂广场，重塑了南京东路商圈的新格局，成为南京东路商圈的现代商业的风向标。

 

上海世茂广场改造前

 

上海世茂广场改造后

 

上海世茂广场整体采用全新的“城市歌剧院”的设计理念，用全新的门头设计、打破封闭的玻璃幕墙的新立面带来了具有视觉冲击力的效果，建筑被定义为三种不同的场所：前厅、观众席、后台。

 

 

一组飞天梯直入三层更是成为了项目的沿街主入口，将消费者“踏入”商业空间的距离直接向南京东路延伸了数十米。扎眼的红色平台犹如一个个露台，成为了各层商家的外摆。

 

 

世茂广场革新的除了建筑面貌，还有室内空间和业态分布。

 

通过调整定位与品牌组合，成为年轻潮人争相前来的“打卡圣地”与社交平台，主要以零售、餐饮及娱乐为主，众品牌与商场实现了合作共赢，盛产“销冠”。

 

 

上海世茂广场从“传统购物中心”到“魔都潮流枢纽”的定位大挪移，尽显“潮流”、“文化”、“体验”，为年轻时尚人士打造了一个定制潮玩盛世。

 

 

商业启示：曾是上海的时尚标杆的世茂广场，尽管地理位置优渥，繁华如上海南京路也面临着与时代脱节的困扰。

 

而项目改造成功的核心则要考虑，是否给到辐射人群所想要的消费需求，思考如何为消费者呈现一种更具创意的体验与互动，同时将其转化为消费，让购物成为一种自然而然的愉悦行为。

 

2020魔都首场线下春夏时装周在世茂广场举办

 

 

02

 

“积极自救”的老旧商场

南京水游城再现“夜间生态”

 

 

作为南京第一家购物中心，2008年开业的南京水游城也在时代更迭、消费主力更替的“鞭策”下，对行业赛道和消费者需求有了新的思考，同时通过改造进行“积极自救”。

 

 

在改造焕新中，“半开放盒子”结构的南京水游城将“文化艺术”基因融入其中。

 

创新打造特色“场景化社交商业”，聚焦文化、旅游、商业一体化发展，打造包括都市文化剧场、音乐灯光秀场、秦淮星空夜肆三大演艺空间。

 

 

针对消费者对健康、自然的强烈需求，水游城的改造升级从硬件到内容，积极满足消费者的多维度体验。

 

此外，为响应“夜秦淮”的号召，水游城还重点发展夜间经济，围绕夜娱、夜宴、夜宿、夜市、夜间五个方面，打造夜游生态。

 

这是南京水游城在改造中精炼出的独特优势，也是其核心差异化。

 

商业启示：传统商业拥有上限和天花板，而文旅商业却有无限可能。

 

 

 

03

 

上生·新所

工业园区转型城市复合空间 

 

上海的上生·新所是一处具有丰富的历史地理空间和文化层级的城市更新样本。

 

 

约100年前，这里是哥伦比亚乡村俱乐部，欧美侨民的“休闲娱乐天堂”；70年前，这里是上海生物制品研究所，生人勿近的“科研实验区”。

 

如今，这里是城市复合开放的商业公共空间。

 

如城市界面导入口的设计以及集会广场等，并引入多种业态，与周围生活空间连通，这样一来就形成很强的互动性。

 

 

最吸睛的是室内的超大泳池。虽说现在已不能游泳，但逛完商场，过来欣赏一下这异域风情的建筑，也是赏心悦目。

 

 

商业启示：城市内的工业遗存园区以个性化定制，使之成为24小时全天候、全面开放的新型商业园区，既可带来持久发展动力，又激发区域城市活力。

 

 

 

04

 

南京秦淮·戏院里

以人为本，链接情感

 

“江南锦绣之邦、金陵风雅之薮”，桨声灯影里的十里秦淮，展现了南京这座城市数千年的文化底蕴和市井繁华。

 

满载南京文化的秦淮·戏院里，位于秦淮河畔，毗邻中国科举博物馆。项目还未正式开业，便已“燃爆”南京、人头攒动。

 

 

作为国内首个“沉浸式文商旅综合体”，南京秦淮·戏院里在改造前期策划的过程中，做了大量的市调工作。

 

针对目前该商圈存在的同质化严重的问题，把项目定义为沉浸式演艺综合体，这样的定位极具差异化，也极具挑战性。

 

 

改造后的秦淮·戏院里从文化灵感中汲取出奇市、灯山、幻戏的典型场景意向，将主题景观、演艺内容、品牌业态等有机融合在一起，用空间场景将人们拉回到千百年前，带来身临其境的奇幻体验。

 

 

商业启示：秦淮·戏院里让市场见识到了商业主题场景的塑造为实体商业带来的话题、流量、人气和商业价值增量。境与景的结合与反差，可以形成极大的视觉冲击。

 

在真实和梦幻之间，给顾客带来无限的想象空间和置身奇幻梦境的沉浸体验。顾客在此环境中停留、消费、体验、打卡，也可以说是对当下场景渴望参与其中的一种情感表达和对难忘瞬间的记录。

 

 

 

05

 

最后

 

 

近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词。对存量改造商业亦是如此，“跟上潮流”才有出路。

 

然而，存量改造绝非易事，改造一个建成于10年前的购物中心项目比新建一个购物中心难数倍。

 

其中，围绕着存量资产如何改造、重定位、运营从而更大化内在价值成为各方探索的焦点。

 

存量商业想要打造“人流发动机”、想要持续生存，关键是要了解消费者的基础需求和变化趋势，做到比竞品早迈出一步、对商业趋势有前瞻的敏锐度，以此真正做到脱颖而出。

 

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