作者丨宋琪
华高莱斯 城市咨询事业部项目经理
De Hallen位于荷兰阿姆斯特丹西区，是一栋由废旧仓库改建而来的商业综合体。相比于其他城市更新项目，De Hallen没有依赖政府补贴、捐赠和特许经营，而是通过多方合作的资金筹措模式，平衡了整个项目的运作资金。同时，在功能上，满足了周边社区的居民需求，成为阿姆斯特丹一块亮眼的商业名片。
图片来源：flickr@Norio NAKAYAMA
01
媒体、时尚、文化与手工艺品中心
项目地点：荷兰阿姆斯特丹西区
改造时间：2012年-2014年
项目原身：电车工厂兼电车维修仓库（建于1901-1928）
项目规模：22,000㎡（其中地上16,000㎡ ，地下6,000㎡ ）
总投资额：3750万欧元
De Hallen电车仓库建于1901年，是荷兰唯一保持原样的电车仓库，被列为荷兰国家历史文物建筑。De Hallen 在建造过程中大量使用了桁架结构，跨度从9米到21米，整体上形成一个个狭长的大厅（Hall）。
图片来源：Wikimedia Commons@Marion Golsteijn
在后期改造过程中，最大化保留原有建筑空间格局，原有天窗屋顶得到了完好的修缮和再利用，并通过多元功能植入，赋予老建筑活力。
图片来源：flickr@Norio NAKAYAMA
De Hallen荣获2015年欧洲文化遗产奖Europa Nostra Award，被誉为阿姆斯特丹西区新的“媒体、时尚、文化与手工艺品中心”。
02
改造前期，政策摇摆和负面频出
2007-2009年（无主体的混乱阶段）：在准备开发的当口，适逢金融危机，市政难以筹措到足够经费来改造开发这个项目。流浪汉们占据了仓库，车站仓库内植物横生，墙壁和屋顶破陋不堪。De Hallen的拯救和改建刻不容缓！
但是，De Hallen的改造方案被谈来谈去很多次都未能顺利通过。之前不顾居民意见，擅自规划办公、住宅、大型剧院等单一功能且盈利项目的方案，遭到市民的集中反对。
开发商主导模式多次尝试失败后，针对De Hallen的改造开始走向多方参与模式：
2010-2014年（成立基金会、开展保护建设）：2010年，周边居民、改建承包商、未来租户、建筑师和市政等利益相关者联合组建了一家基金会TROM（ Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij），成员70人，主导项目开发。TROM基金会很快确立De Hallen改造原则，推动改造项目快速启动，De Hallen改造2012年启动，2014年竣工。
四大改造原则：
① 尽快建成阿姆斯特丹城市西区的一个新的、可持续使用的、高品质的综合体，越快越好；
② 改建后的项目要响应邻里的生活需求，但同时也要承担国际化都市的部分功能；
③ 财务上要切实可行，包括建设和运营两方面，不能依靠补贴和捐款；
④ 建设出入口与周边环境彻底贯通，成为物理形式上的公共区域。
03
基于多方合作的资金筹措模式
1. 运营管理上，与租户提前签订意向租赁合同，获得银行贷款支持
项目方和建筑师在改造过程中已经提前与租户签订了意向租赁合同，包括阿姆斯特丹图书馆、Vondel酒店、NTVF媒体公司、MOHA 电影公司，Recycle自行车公司、Beeldend Gesproken美术馆和Stadsherstel 建筑修复公司等，这些提前锁定的租约让项目方获得了Triodes银行的贷款支持，并且项目一开业就租出了85%的面积。
2. 在功能布局上，植入面向居民的公共功能，获得税费减免
在项目运作过程中，因为引进图书馆、儿童照护机构以及社会事务机构，获得了税收减免，降低了运营成本，保证了投资者的收益。
1）儿童照护机构——WereldKids
总面积为175平方米，可照护婴儿和幼儿，并以适合年龄的风格进行装饰。所有的空间都充满了玩具和游戏材料，邀请并刺激儿童玩耍并发现周围的世界。
2）社区图书馆——OBA De Hallen
图书馆内有各种成人和儿童书籍。一层设有咖啡厅，可以阅读每日报纸和杂志；二层提供安静的学习区域。另外，图书馆还定期举办文化活动，以及专门针对小孩子的读书活动。
3）降低建筑能耗，打造可持续建筑
除此之外，即使预算有限，仍从长远考虑降低建筑能耗，打造可持续建筑。TROM基金会从长远考虑，没有因项目预算有限而降低日后的使用标准。通过采取LED照明、地板采暖和制冷、通风系统和WKO节能系统（warmte- en koudeopslag），将项目能耗控制在每平方米每年12欧元。
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设计理念，同样值得学习!
总体上从“经济效用”和“空间”两个维度来确定建筑内不同区域未来的功能——指导改建的考虑因素按照重要程度依次是：财务回报 > 功能实现 > 改造美学，避免了改造设计上常见的预算失衡和过分强调主观审美等。
在功能上，尽量不拆除既有建筑结构，在已有框架上植入功能，降低建设成本；充分利用建筑的高度空间，提高空间利用率，提升租金收益水平。同时，将需要用光的空间布置在自然光下，不需要光的空间（如电影院、视觉工作室等）布置在无采光廊道中。
1. 空间贯穿
用一条紧邻客流来向的通道，贯穿所有功能区，功能区并列布置，均与通道相连，由此最大限度的提高每个区域的空间价值。
图片来源：基于网络开放地图制作
2. 流线联动
De Hallen在内部流线组织上，具有典型的“荷式”特色：在室内设置坡道通向地下自行车库，充分契合当地人的出行习惯。
图片来源：flickr@Norio NAKAYAMA
在图书馆门口，设置室内的地下停车场坡道入口，让骑自行车出行的人们可以轻松地抵达和停留。
3. 肌理延续——发挥原有建筑高度优势，打造局部二层空间，提高空间利用率。
建筑在建造过程中大量使用了框架纤细的桁架结构，支撑起高挑的内部空间。在改造过程中，高层高厂房空间被设计成影院、酒店、工作室、图书馆等空间，极大提高空间利用率。
图片来源：flickr@Norio NAKAYAMA
4. 功能多样化，打造能够“自输血”的商业办公综合体。
De Hallen的功能非常复合，不仅有瞬时流量大的商业空间，也植入了能够维持人气的办公空间。商业和办公吸引的两类人群对中心的使用时间和空间实现有效互补，使De Hallen成为人气持久的商业办公综合体。
5. 面向游客，打造“一站式停驻”的商业街区，提供多样化娱乐休闲体验。
例如，酒店、美食街、图书馆、商品集市以及复古风格的考试电影院，为游客和商旅客提供充分的住宿选择、多样的美食选择，以及提供影展和特别活动。
图片来源：flickr@Norio NAKAYAMA
6. 面向居民，打造“艺术范”和“烟火气”共存的区域商业中心。
设置多个侧重艺术性的功能空间，提升整个商业中心的品质和调性。例如，社区图书馆为居民提供便利的阅读；打造“家门口”的小型画廊——当代艺术画廊；充满艺术感的家居用品工作室——艺术家居（ Grand Johnson）。
图片来源：flickr@Marie Thérèse Hébert&Jean Robert Thibault
更不乏能够满足社区居民日常需求的服务供给，提高日常光顾频率。以贯穿通道为核心，在两侧布置固定商业店铺和临时商业摊位，为居民提供最便利的商业、娱乐综合中心。
7. 凭借区位优势，打造录影棚，极大提升区域知名度。
承接各类文化、艺术、商业活动，成为De Hallen 收益率最高的功能区之一。
在阿姆斯特丹的话一定要来这里！这是一个吃午餐或晚餐的好去处。这里有各种各样的餐厅和菜肴可供选择。大厅宽敞明亮，充满活力。我向单人游客或团体旅行者强烈推荐这里。——Tripadvisor用户
图片来源：flickr@Norio NAKAYAMA
正是因为多元复合的功能，De Hallen迅速得到市场广泛认可，成为了带动阿姆斯特丹西部区域活力的重要商业中心，美食市场和街头美食爱好者的必游之地，与朋友或同事一起吃顿轻松的饭、吃点零食或简单地喝一杯的理想场所。
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