「重塑」上海莘庄维璟印象城_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

落地上海闵行区的维璟项目，由一座约10万方的商场和五座共计约20万方的写字楼组成，拥有优质的硬件和地理条件。2018年项目被黑石旗下基金收购，开启了再造之路。去年8月，黑石与印力达成合作，印力为该项目的商场部分「维璟印象城」提供包括招商、运营、推广等在内的全方位管理服务。

今年以来，项目销售额同比增长率近50%，客流量同比提升约40%。这是黑石携手印力一年后，维璟印象城收获的亮眼成果，充分展现出资本优势和商管能力的耦合作用，以及物业管理运营的价值叠加效应。

近日，Mall星人专访黑石董事总经理曹文伟和印力集团合伙人、印力上海城市商业公司首席合伙人姚海波，对项目进行了深入的了解。

据透露，维璟印象城2020年10月至2021年9月底期间，新签约租户超过90家品牌，调整涉及面积达2.3万平米，占总租赁面积的36%。疫情期间，商铺开业率依然坚挺超过90%。

PART 1

缘起

商业地产和上海西的前景

“黑石一直长线看好中国，我们认为中国的商业地产市场蕴藏巨大机遇。而在国內，上海是最具市场活力和商业前景的城市之一。”黑石曹总表示，从未来的发展角度看，在城市规划地集聚西南的上海，其西部商机相对更多。

▲黑石董事总经理曹文伟

维璟印象城位于闵行区莘庄商务区，拥有毗邻虹桥火车站、12号线西延及轨交嘉闵线等地理优势，可受惠大虹桥CBD发展计划、国际会展中心会展经济等政策红利。莘庄为闵行区人民政府所在地，总人口约为28万人，人口密度达到14158人/平方公里，在上海闵行区中排名第一，高密度的人口对应的是巨大的消费需求。

无论设计上还是就软硬件条件而言，位于地铁上盖和甲级写字楼附近的维璟印象城都属于优质的大型商场。该商务区核心项目周围有多个创业和产业园区，商务客流充足，周边更有数个成熟小区，在上海城西具备明显的先天优势和稀缺性。

PART 2

合力

资源融合叠加专业运营成果初显

项目「再造」的第一步是锁定核心客群，由此来重新确定商场的定位，找到调改迭代的方向和目标。

从整个维璟中心角度来看，除了地下两层、地上五层的维璟印象城，还有约20万平米的甲级办公楼。

过去一年，办公楼的出租率从40%上升到70%左右。办公楼内多为科技、金融和外贸类企业，这些企业的员工属于年轻客群（25-35岁占大部分），消费力强，且倾向品质消费。随着办公楼出租率的提升以及上汽、阿里巴巴、平安保险等大型企业的入驻，维璟印象城的周边聚集起越来越多高消费力的年轻客群。

针对这部分年轻客流，黑石曹总表示：“商业运营最重要的其中一环是要了解客户，对客户进行精准画像，掌握其需求强度和满足状况，进而思考以什么途径更有效地满足他们的需求”。

黑石旗下基金收购该项目后，对业态品牌进行了第一轮调改及升级优化工作，增加了不少大型连锁餐饮品牌，同时积极招引各类网红品牌来带动客流，让品牌组合更加多元化、年轻化、商务化，帮助对接核心客群的消费力和消费需求。

而印力接手管理后则进一步加大业态品牌的调改力度。过去一年里，项目主要有三大变化——

1.深入办公楼客群消费潜力，优化商户结构。在餐饮业态的方面，引入皮爷咖啡、M Stand、哈根达斯、Wagas等品牌，进一步增强适合写字楼的餐饮业态。同时与核心商务客群直接联动，引入杂物社、海马体照相馆、星聚会KTV等适合办公楼的零售及娱乐类商铺，满足他们对于品质及商务活动的需求。
2.斥资150万元，打通B2层与地铁12号线莘庄站的连接，进一步提升使用效率，也为整个商场注入了更大的人流。
3.对超市、电影院等主力商户进行升级换代。

印力姚总透露，目前商场200多个品牌中，餐饮占比超过50%，其次是零售（约占25%），其他是亲子、娱乐等体验业态。根据目前和品牌的沟通情况，从今年年底到明年上半年，还有大量上海首店、区域首店及网红品牌待开业。届时，维璟印象城有望在业态结构和品牌层级上，更上一层楼。

▲印力集团合伙人、印力上海城市商业公司首席合伙人姚海波

活动方面，维璟印象城精准锁定办公和家庭客群，推出丰富多元的异业活动，给消费者呈现出焕然一新的「全莘印象」。以增强活动吸引力为支点，持续提升商场人气，并以各种优惠继续刺激市场热度，同时进一步发挥维璟中心办公楼的协同效应。

业态品牌、活动服务的调改升级，最终也反映到了业绩上。印力姚总表示，2020年10月至2021年9月，维璟印象城实现销售额超过5.4亿元，客流累计超1159万人次。今年五一小长假期间，销售额达1800万元，同比增长107%，会员最高客单达到19.2万元。

新的成绩背后，其实是黑石与印力的互补效应在发挥作用。在印力输入专业管理和区域协同能力的同时，黑石也充分发挥了其资源和规模优势。

PART 3

展望

维璟印象城未来的红利和前景

维璟印象城的调改升级还在继续，下一步的重点是加大知名品牌的招商力度，完善项目整体品质。

伴随着12号线向松江西延伸与新建嘉闵线成为多条线路相交的枢纽站，金地平安等多个综合体的加快建设，莘庄商务区商业办公氛围的日益成熟，加之大虹桥溢出效应等利好，维璟印象城未来必然会有新的发展空间和看点。

“多项宏观和微观综合利好之下，我认为项目的市场前景是非常积极的。”曹总认为，越来越多的大集团进驻莘庄商务区，办公楼宇整体出租率持续提升。在七莘路沿线综合服务轴的「一轴两核」空间布局中，莘庄商务区的龙头项目维璟印象城将充分享受总部经济发展的溢出红利。黑石在中国尤其看好商业和物流地产，将坚持「buy, fix, sell」的策略，通过与运营方合作，合理利用各项资源，发挥资金的更大价值，来激发旗下资产的最大优势。

姚总则表示，印力上海公司对项目经营一向是高标准、严要求。在稳定住基本盘后，维璟印象城第二阶段的经营将和印力上海其他项目保持高度契合，大力引进头部品牌的区域首店，成为区内的标杆项目。依托于大平台综合优势，通过与在管的七宝万科广场、南翔印象城MEGA、漕河泾印象城的资源整合，帮助维璟印象城进行新一轮的升级，从而提升项目的吸引力，提升客流和销售额。

目前印力上海（包括上海、苏州、昆山、常熟、南通）所辖项目已达29个，总管理面积276万平米。未来，印力上海将有更多新的项目及动作。一方面将加强市场布局，例如推进已签约的虹桥前湾印象城MEGA、计划二期扩建的松江印象城、正在洽商的浦东徐汇项目；另一方面，将持续优化已开业项目的吸引力与品牌层级，提升项目的综合实力与财务回报的同时，为板块区域能级提升作出积极贡献。

对于以国际化视野应用于购物中心投资、开发和运营管理的印力而言，要打造好商业地产领域的价值链，除了将自持项目打造成一个个标杆，搭建大资管平台的能力、输出管理的轻资产模式等也在凸显出重要的战略价值。

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